ОНЛАЙН: Поиск пропавшей у берегов Аргентины подлодки

Военную ипотеку подписали на гарантии: застройщики уходят с рынка из-за бумажной волокиты

С начала 2017 года для получения аккредитации по военной ипотеке застройщиков обязали получать гарантийное письмо от органов местной власти. С введением новых правил возникли и первые трудности: многие девелоперы, ранее успешно продававшие квартиры по программе, теперь не могут в нее вступить. Mil.Estate разобралось, где получать заветный документ, по каким критериям оценивают строительные компании и что делать тем, кто никак не может дождаться поручительства.

С какими трудностями столкнулись девелоперы


В августе один из петербургских застройщиков рассказал Mil.Estate о невозможности получить бумагу в местной администрации: девелоперу сообщили, что не могут предоставить подобный документ. Компания отправила повторное обращение на имя губернатора Ленинградской области - Александра Дрозденко. Письмо переслали заместителю председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаилу Москвину, который занимается подготовкой необходимых писем в регионе. На данный момент застройщик продолжает ждать ответа.

Это не единственный подобный случай. Mil.Estate узнало еще о девяти застройщиках в разных регионах, которые уже не первый месяц пытаются добиться аккредитации по военной ипотеке.


Что интересно, большинство девелоперов получили от региональных органов гарантийное письмо, правда, составленное "не по форме".

"Минстрой Кировской области написал нам письмо, но не по форме. В таком виде оно не подходит ни банку, ни Росвоенипотеке. По форме в Минстрое писать отказались", - сообщила Mil.Estate представитель одного из застройщиков в Кирове. Собеседница добавила, что сейчас решить вопрос девелопер пытается с министром строительства.

С такой же проблемой столкнулись некоторые застройщики Московской и Тверской области, Петербурга, Хабаровска и Геленджика, с которыми пообщался корреспондент Mil.Estate. "Выходит, хотя Минстрой и предоставил письмо, им невозможно воспользоваться, так как оно не подходит по форме", - подтвердили в компании, работающей на тверском строительном рынке не первый десяток лет.


В Калининграде застройщик вовсе не получил никакого ответа на свое обращение: документа девелопер ждет четвертый месяц. "Возможно, задержка связана с ротациями в руководстве региона. В Калининградской области губернатор за какие-то грехи снял министра строительства, после этого назначили временно исполняющего его обязанности. Может, поэтому побоялись подписывать гарантийное письмо или было не до этого", - пояснил представитель крупной компании, строящей недвижимость в регионе.

"Раньше у нас было много объектов, аккредитованных по военной ипотеке. После введение нового требования мы не можем добиться аккредитации ни на один", - подчеркнул он, добавив, что девелопер все же надеется получить письмо после назначения нового министра строительства.
Критерии добросовестности застройщиков в разных регионах разнятся: в одном Минстрой опирается на результаты проверки строительного комитета, в другом устанавливает минимально необходимое количество нераспроданных свободных квартир, в третьем не требует ни того, ни другого.

Именно из-за недостатка квартир остался без военной ипотеки один из тверских застройщиков. "Мне звонили и уточняли количество свободных квартир. Их оставалось немного, ведь дом был почти достроен, и по военной ипотеке нам аккредитацию не дали. Если при высокой степени готовности у застройщика много свободных квартир - это как минимум странно, ведь у хорошего девелопера квартиры разбирают быстро. Получается, они выбирают такие компании, которые не пользуются спросом по городу", - отметила специалист девелопера, строящего недвижимость в тверской области.
"Те, кто получает аккредитацию, как правило нацелены на потоковое строительство. А единичная застройка с другим уровнем комфорта, например, дома бизнес-класса, под выставленные требования не подходит", - подчеркнула представитель тверской строительной компании.
Другой собеседник рассказал Mil.Estate, что один из петербургских застройщиков застрял в череде бесконечных проверок, из-за чего уже три месяца не может получить заветное письмо.

"Чтобы получить письмо из Минстроя, нужно пройти проверку. Она состоит из нескольких этапов. Заканчивается первый этап, второй, а потом присылают письмо, что проверка отложена. При этом гарантийное письмо возможно получить только после окончания проверки", - пояснил сотрудник компании. Он уточнил, что ответ на обращение пришел через месяц, проверку назначили еще через месяц.


После окончания проверки застройщик обратился в комитет по строительству во второй раз. "Нам сказали, что через три месяца будет другая проверка (проверка строительного комитета проходит раз в квартал). Соответственно, они рассмотрят наше обращение, но может быть не смогут выдать письмо, пока не пройдет новая проверка. Получается замкнутый круг", - отметил специалист, добавив, что официальный ответ от ведомства еще не пришел.

Проверки строительного комитета (СК) были всегда, но раньше не влияли на аккредитацию, уточнил мужчина.

Один из калининградских застройщиков, напротив, сообщил Mil.Estate, что от них "никаких отдельных проверок Минстрой не потребовал". По словам специалиста, это связано с тем, что компания давно зарекомендовала себя в регионе.

Еще один важный критерий для получения документа, по словам специалиста петербургской строительной компании, - безубыточность. На практике это значит, что застройщик должен заниматься еще каким-то видом деятельности. "Прибыль появится после сдачи квартир. Пока ты строишь, будут одни убытки, но СК говорит, что ты должен быть безубыточным, а значит, у тебя должна вестись какая-то прибыльная деятельность", - разъяснил мужчина.

Почтовые ящики
"Если получим аккредитацию - будем продавать квартиры по военной ипотеке, не получим - не будем. Раньше аккредитацию давали при готовности от 70%, сейчас уровень снизился до 30%, но попасть в программу пока не получается", - поделился сотрудник петербургского девелопера.

Как получить гарантийное письмо


Итак, для аккредитации по военной ипотеке новостройки 30-100% готовности застройщику необходимо получить гарантийное письмо в органе местной власти. В документе должно содержаться подтверждение факта строительства указанного объекта недвижимости, его площадь и степень готовности, а также одобрение аккредитации новостройки госорганом.

Как пояснил Mil.Estate близкий к программе военной ипотеки эксперт Минобороны, пожелавший сохранить анонимность, существует типовая форма гарантийного письма. Она выдается региональными министерствами строительства и комитетами по строительству.

"Застройщик, который хочет аккредитоваться по программе, обращается в министерство строительства региона с просьбой предоставить ему гарантийное письмо по форме, требуемой Росвоенипотекой. Если ведомство знает застройщика и уверено в нем, то оно такое письмо дает. Оригинал письма уходит в Росвоенипотеку, а копию девелопер показывает банку для начала работы по аккредитации", - пояснил собеседник.

Жилье для военнослужащих

По словам эксперта, есть ряд основных моментов, которые Минстрой должен отразить в гарантийном письме.
"В письме указывают, как долго застройщик осуществляет деятельность на рынке недвижимости региона, количество реализованных объектов и их общую площадь, сведения о строящихся и планируемых объектах. Должно быть отражено, что во время своей работы застройщик не допускал нецелевого использования средств, существенных отклонений от графиков, нарушения нормативов, в отношении девелопера не поступало заявлений о нарушении ФЗ-214, а по состоянию на дату выдачи письма у него нет объектов, попавших в список проблемных", - уточнил он.
В конце Минстрой пишет, что он готов гарантировать, что застройщик исполнит свои обязательства на этом объекте, добавил эксперт.


По мнению юриста "Военно-правового центра" Андрея Пивовара, государство просит гарантий, потому что не доверяет застройщику. "Девелоперы хотят получать прибыль из федерального бюджета, но при этом сами берут средства на строительство в долг у тех же банков. Если государство заключит превентивный договор на покупку того, чего у застройщика еще нет, то что оно сможет гарантировать военным? Отсюда и требование предоставить гарантийное письмо", - пояснил специалист.

С мнением эксперта согласился и высокопоставленный источник в сфере реализации военной ипотеки. "Большой выбор - это конечно хорошо, но это риск для самих военных. Если решение физического лица влияет только на него, то в случае ошибки военного пострадает не только он, но и государство", - отметил собеседник.
Как пояснили Mil.Estate в Минстрое России, на федеральном уровне ведомство гарантийными письмами не занимается. "Мы не можем это никак прокомментировать, мы не даем никакие гарантийные письма и не определяем критерии. Региональные министерства строительства не являются подразделением Минстроя России. Они подчиняются органам местной власти и губернаторам", - отметили в министерстве.
Получить оперативный комментарий у комитета по строительству правительства Ленинградской области и Минстроя Московской области не удалось.

Почему гарантийные письма получают не все


Если Минстрой не отвечает на обращения или присылает письмо не по форме - нужно разобраться в причинах. "Проблемы вероятнее всего связаны с готовностью Минстроя поручится за застройщика. Если такая готовность есть - проблем с выдачей письма возникнуть не должно", - пояснил близкий к программе военной ипотеки эксперт Минобороны, пожелавший сохранить анонимность.
По его словам, сейчас Росвоенипотека налаживает взаимодействия с региональными министерствами строительства. Например, ведомство уже подписало соглашение с Калининградской областью: администрация будет предоставлять Росвоенипотеке сведения о строительных компаниях, ведущих свою деятельность на территории региона, а также результаты их проверок и иную информацию, имеющую отношение к долевому строительству.
Сейчас на сайте Росвоенипотеки размещено порядка 1500 объектов по всем регионам России. По словам высокопоставленного источника в сфере реализации программы, "выраженных противодействий со стороны Минстроя нет, все решается в рабочем порядке".


Ранее Mil.Estate стало известно, что на конец июня только по Ленинградской области согласовано 13 писем. На деле это вовсе не означает, что столько застройщиков получили документ: несколько крупных девелоперов могли аккредитовать сразу 5-6 объектов, для каждого из которых потребовалось отдельное письмо.

"Письмо выдается на юридическое лицо, а для каждого объекта застройщик как правило создает отдельную фирму. Таким образом среди 13 писем может быть всего 3-4 бенефициара (получателя прибыли - ред.)", - подтвердил специалист петербургской строительной компании.
По мнению генерального директора агентства недвижимости "Столица квартир" Владимира Чмеленко, новые правила аккредитации увеличат безопасность военнослужащих, но не гарантируют им 100% защиту.
"Это как страховка: если застраховать жизнь и здоровье, это не значит, что ты не умрешь, но она максимально нивелирует последствия. На данном этапе откровенные мошенники уйдут, но если что-то неожиданное произойдет на рынке недвижимости или в стране, любой застройщик может оказаться не у дел", - пояснил эксперт, отметив, что Су-155 в свое время тоже считался надежным застройщиком.
Су-155 (нажмите для просмотра)
    Компания Су-155 занималась постройкой жилья для военных по контракту 2011 года. Девелопер получил аванс в 70 млрд рублей, но дома так и не достроил: в 2015 году Су-155 официально признали банкротом. Возведение зданий продолжило Главное управление обустройства войск (ГУОВ). Оставшихся от обанкротившегося застройщика денег хватило, чтобы заселить два микрорайона из четырех. ГУОВ продолжило строительство домов за счет собственных средств.

Что делать в случае отказа в гарантийном письме


В случае отказа в предоставлении документа, компании стоит выяснить причины и постараться урегулировать вопрос в региональном министерстве строительства.

"Как таковая аккредитация застройщиков законодательством не предусмотрена. Согласно 370 Постановлению Правительства уполномоченное учреждение проверяет застройщика и может отказать в заключении договора целевого-жилищного займа, если компания не отвечает определенным требованиям. Это в рамках закона", - подчеркнул близкий к программе военной ипотеки эксперт Минобороны.

"Если уполномоченный орган не может дать гарантию за данного застройщика, то у Росвоенипотеки нет полномочий определять, построит застройщик объект или нет", - добавил другой высокопоставленный источник в сфере реализации военной ипотеки.

По словам юриста "Военно-правового центра" Андрея Пивовара, заботой государства в первую очередь должно быть обеспечение социальных гарантий военнослужащих как граждан. Имея на руках сертификат НИС, военный обладает свободой выбора - купить квартиру у застройщика с гарантийным письмом, либо выбрать жилье на вторичке, отметил эксперт.