Помощь военным

Примсоцбанк: "В 2018 году 10% от общего объема ипотеки выдадим военным"

Тема: Статьи

Корреспондент Mil.Press Estate встретился c начальником отдела продаж работающего на Дальнем Востоке Примсоцбанка Анной Демидовой и начальником отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка Светланой Климовой. Разговор пошел о рынке жилой недвижимости Приморья, программе рефинансирования кредитов участников накопительно-ипотечной системы, а также взаимодействии банков, застройщиков и "Росвоенипотеки".

Mil.Press Estate: Судя по отчетам, ваш банк не входит в ТОП-8 крупнейших банков по военной ипотеке, но вы уделяете направлению серьезное внимание. Планируете развиваться в этой сфере? Нет опасений выходить на рынок военной ипотеки?

Светлана Климова: Первые ипотечные кредиты по военной ипотеке филиал Примсоцбанка в Санкт-Петербурге начал выдавать в 2011 году на условиях продукта "Военная ипотека" АО "ДОМ.РФ" (на тот момент ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" - ред.), полностью согласованных с ФГКУ "Росвоенипотека". Упомянутые структуры не дают усомниться в том, что что-то может пойти не так. От нас требовалось неукоснительно придерживаться соответствующего стандарта и регламента выдачи, вплоть до шаблонов кредитной документации и порядка реализации накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, закрепленного на уровне федерального законодательства.

Анна Демидова (слева) и Светлана Климова – руководители отделов ипотечного кредитования "Примсоцбанка" во Владивостоке и Петербурге
А вот с опасениями по отношению к военной ипотеке со стороны профессиональных посредников рынка недвижимости, прежде всего риелторов, мы действительно столкнулись. Продолжительное время часть риелторского сообщества вообще уклонялись от таких сделок, не считая участника НИС полноценным покупателем.
Кредит и целевой жилищный займ – всего лишь средство, цель – покупка жилья! Полученные cвидетельства, одобренные заявки на ипотечный кредит – ничто, если выбор объекта и его приобретение вызывает затруднения у покупателя. Поэтому мы буквально "раскачивали" риелторов на работу с военной ипотекой: выезжали в агентства недвижимости с презентациями, делились опытом проведения подобных сделок, проводили обучающие семинары в банке, делились пошаговыми инструкциями.

Недавно, 3 апреля 2018 года, прошел семинар "Военная ипотека как альтернативный финансовый инструмент на рынке жилой недвижимости" для членов петербургской Палаты недвижимости. Мы благодарны всем участникам за профессиональный интерес и готовность использовать на практике полученные знания. Но была и другая реакция: "Спасибо за приглашение, у нас нет таких клиентов" или "Военнослужащие не нуждаются в услугах агента".

Офис "Примсоцбанка" в Петербурге

Mil.Press Estate: Какие вопросы больше всего волнуют риелторов?

Светлана Климова: Что можно продавать (покупать) по военной ипотеке? Стоит ли продавать покупателю с военной ипотекой? А если продавать, то как? В какие сроки и каким способом пройдут окончательные взаиморасчеты по сделке? Иными словами, когда продавец получит деньги за свой объект сполна? Существует ли риск срыва сделки?

Mil.Press Estate: Какой процент сделок у вас проходит на первичном рынке жилья по военной ипотеке?

Светлана Климова: Боюсь, здесь я будут не репрезентативна, потому что основные сделки у нас проходят на вторичном рынке. По новостройкам мы стали сотрудничать в 2018 году с застройщиком "КВС".

Mil.Press Estate: Получается, это первая сделка с новостройкой?

Светлана Климова: Первая после перерыва в 2013 году. "КВС" предложил хороший объект для военнослужащих: доступный по цене и удачный по месту расположения - это микрорайон Сертолово-2. Так как они отрабатывают с нами эту сделку, мы видим заинтересованность продать именно военнослужащему. Мы нашли партнера-единомышленника!

ЖК Новое Сертолово от КВС

Mil.Press Estate: С 2014 по 2018 год вы не работали с первичным рынком. С чем это связано?

Светлана Климова: Стоит уточнить: не работали с первичным рынком по военной ипотеке. Ответ же: ни с чем проблемным, это наша внутренняя специализация. Например, в 2015 году локомотивным продуктом был "Материнский капитал", в 2016 – "Ипотека с государственной поддержкой", в 2017 году - "Рефинансирование". По данным аналитического портала "РУСИПОТЕКА", Примсоцбанк занял 1 место в ТОП-25 ипотечных банков по доле рефинансирования в объеме продаж (50,37% - итог 2017 года, 67,87% - итог IV квартала 2017 года).

В 2018 году, с учетом новых возможностей продукта "Военная ипотека" АО "ДОМ.РФ", наша цель - рост выдач кредитов для участников НИС на приобретение квартир на вторичном и первичном рынке жилья. Ставка на весь срок - всего 9% годовых, сумма кредита увеличена до 2 486 535 рублей. Для упрощения процедуры Примсоцбанк согласовывает сделки по доверенности. Доверенность может быть выдана на любое физическое лицо, включая риелтора.

Mil.Press Estate: Каким образом вы начинаете сотрудничать с застройщиком? Проверяете новостройку и даете зеленый свет? Например, застройщик "КВС" получил аккредитацию через "Росвоенипотеку" или через банк? В "Росвоенипотеке" мне ответили, что не занимаются аккредитацией объектов.

Светлана Климова: Прежде всего через банк. Однако у ФГКУ "Росвоенипотека" формализованы "условия отбора" объектов долевого строительства для дальнейшего включения прошедших отбор в перечень аккредитованных объектов для участников НИС. При этом введены отдельные критерии в зависимости от степени готовности объектов. Предусмотрен случай обязательного предоставления письма уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о деловой репутации застройщика. И банк, реализующий собственные программы кредитования военнослужащих, а в нашем случае ДОМ.РФ, обязан проверить объект на соответствие "условиям отбора" и направить в ФГКУ соответствующее официальное письмо. "Росвоенипотека" за 10 рабочих дней рассматривает поступившие документы и размещает информацию на своем официальном сайте.

Военная ипотека от Примсоцбанка

Анна Демидова: Наша задача и задача ДОМ.РФ - этот список пополнять. Мы даем информацию в ДОМ.РФ, который проводит собственную аккредитацию и после этого направляет запрос на аккредитацию в ФГКУ. Проверяются объемы ввода в эксплуатацию, опыт строительства, соблюдение сроков.

Mil.Press Estate: Где именно?

Анна Демидова: На сайте ФГКУ есть ссылка с картой, где указаны объекты, которые аккредитованы на первичном рынке.

Mil.Press Estate: То есть цель застройщика – попасть в эту карту?

Светлана Климова: Да, и не только застройщика, но и банка. Например, Примсоцбанк будет выдавать кредит по военной ипотека на все объекты, маркированные "ДОМ.РФ".

Mil.Press Estate: Встроили ли вы рефинансирование в военную ипотеку?

Анна Демидова: Пока нет, но данный вопрос прорабатывается на стороне ДОМ.РФ. Как только этот продукт будет разработан и введен, наш банк приступит к реализации программы.

Продукт действительно для рынка интересен. Но есть некоторые особенности, которые необходимо до запуска продукта согласовать, выработать схему взаимодействия между ФГКУ и текущим кредитором по вопросам снятия обременения, между ФГКУ и новым кредитором по порядку смены кредитора и перечисления средств новому кредитору. То есть необходимо закрыть кредитные обязательства, перевести залог в пользу другого банка, а также согласовать это с "Росвоенипотекой".

Mil.Press Estate: Есть ли уже информация по срокам?
Анна Демидова: Сложно оценить, но, думаю, не раньше середины 2018 года. Наш банк также рассматривает альтернативный вариант, а именно возможность запуска собственного продукта кредитования. Но опять-таки склоняемся к тому, что лучше работать по продукту, который реализует, мы надеемся, ДОМ.РФ.
Mil.Press Estate: А какая сложность есть в рефинансировании?

Светлана Климова: Поскольку мы профессионально и довольно продолжительно занимаемся ипотечным кредитованием, наверное, на любой ваш вопрос "про сложности в ипотеке" ответим, что "сложностей" никаких нет. Но нам необходимо время на запуск: изучить стандарт и регламент проведения сделки, ввести в работу соответствующие шаблоны кредитной документации и тому подобное. Несомненно, опыт Примсоцбанка в рефинансировании так называемой "гражданской ипотеки" дает уверенность в успешности внедрения рефинансирования для участников НИС.

Mil.Press Estate: ДОМ.РФ проводит для вас семинары и обучение?

Светлана Климова: Да, мы ежеквартально получаем план обучения. Самый востребованный формат – еженедельные вебинары. Наши сотрудники неоднократно проходили очные курсы повышения квалификации.

Mil.Press Estate: Офисы вашего банка разбросаны по совсем небольшим городам, кто ваши клиенты?

Анна Демидова: По стране у нас насчитывается 54 точки присутствия в девяти регионах РФ: Камчатский край, Хабаровский край, Приморский край, Иркутская область, Свердловская область, Челябинская область, Санкт-Петербург и Москва.

Головной офис банка находится в городе Владивосток Приморского края.

Если говорить про Приморский край, то да, конечно, у нас очень много дополнительных офисов. Мы представлены в Большом Камне, Фокино, Арсеньеве, Уссурийске, Находке и Артеме. Там много людей, которые проходят воинскую службу, поэтому и военная ипотека хорошо развита в этих городах. Во Владивостоке наш банк хорошо известен и пользуется популярностью среди населения.

Аккредитованная по военной ипотеке в АИЖК новостройка в Уссурийске

Наверное, всем известны два наших завода: "Прогресс" в Арсеньеве и "Звезда" в Большом Камне. Это градообразующие предприятия, с которыми мы также активно работаем, в том числе с их сотрудниками.

Mil.Press Estate: Мне говорили, что в Приморском крае все устроено по-другому, так как есть отрыв от остальной России.

Анна Демидова: Менталитет, безусловно, отличается. Мы простые, морские, радуемся солнцу и морю.

Mil.Press Estate: У вас много клиентов-моряков?

Анна Демидова: Да. Наверное, одна из особенностей – рядом Японское море, и очень много крюинговых агентств, которые устраивают жителей на иностранные суда. В Петербурге тоже есть такие компании. Морякам интересна ипотека, это специфический сегмент клиентов с высоким уровнем дохода, но не все банки готовы их кредитовать. Специфичность кредитования моряков, трудоустроенных через крюинговые агентства на иностранные суда заключается в том, что такие клиенты не могут подтвердить доход справками 2-НДФЛ, так как получают доход от иностранных работодателей.

Mil.Press Estate: Если я иностранец, я могу получить кредит в вашем банке?

Анна Демидова: Если вы нерезидент и трудоустроены на территории Российской Федерации – конечно да, вы наш клиент, с которым мы успешно работаем.

Mil.Press Estate: А если я резидент, который трудоустроен в другой стране?

Анна Демидова: Такое может быть, но уже в индивидуальном порядке. Мы с такими обращениями не сталкивались.

Mil.Press Estate: Примсоцбанк – это партнер ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) и банка "ДельтаКредит". Каким образом работает это партнерство?

Анна Демидова: Мы предоставляем кредиты населению своими денежными средствами по программам наших партнеров, это ДОМ.РФ и "ДельтаКредит". В последующем совершается такая банковская операция как продажа закладной партнеру – собственно, в этом и заключается сотрудничество. Мы работаем по программам партнеров, осуществляем выдачу, продаем закладную, денежные средства оборачиваем, возвращаем, осуществляем следующую выдачу.

Отделение Примсоцбанка

Для нас, как для регионального банка, такая форма сотрудничества наиболее приемлема. В противном случае мы бы не могли осуществлять только выдачу кредита, не возвращая пассивы.

Закладная – это ценная бумага банка, ее можно уступать, продавать и так далее. Переход прав по закладной – успешная мировая практика.

Mil.Press Estate: ТОП-8, про который я упоминала в начали, включает в себя в том числе госбанки. С ними сложно конкурировать.

Светлана Климова: Наши цели амбициозны. Мы активно начали, когда в 2005 году заключили соглашение с АИЖК (ДОМ.РФ). Сначала у нас была цель попасть в ТОП-30 по ипотечному направлению среди банков-кредиторов на территории РФ, сейчас цель – войти в ТОП-10. Цель поставлена, и мы будем стремиться к ее достижению, в том числе c поддержкой наших надежных партнеров. В феврале мы заняли 21 место по объёму ипотечного кредитования Высшей Ипотечной Лиги. Прирост выдачи к январю составил 62 процента.

Mil.Press Estate: Есть ли у "Росвоенипотеки" какой-то фейс-контроль на входе в этот рынок? Вы сможете выдавать военную ипотеку напрямую без партнерства с АИЖК?

Анна Демидова: Мы рассматривали вариант открытия собственной программы кредитования не под брендом ДОМ.РФ, направляли свои предложения на прохождение аккредитации. Здесь ключевое – банк должен пройти аккредитацию в "Росвоенипотеке", предложить условия, которые устроят рынок и население.
Мы проанализировали целесообразность запуска собственного продукта, но, понимая объемы и перспективы развития, все-таки склонны к тому, что нам интереснее работать по программам ДОМ.РФ. Сегодня он предлагает условия кредитования по военной ипотеке на порядок лучше, чем федеральные банки: более низкая процентная ставка и большая сумма кредита.
Mil.Press Estate: То есть "Росвоенипотека" аккредитует не только застройщиков, но и банки?

Анна Демидова: Конечно. "Росвоенипотека" - государственное предприятие, оно заинтересовано в надежности банков, в которых выдан кредит и куда на ежемесячной основе будут перечисляться накопления участников НИС для погашения ежемесячных платежей. Также для "Росвоенипотеки" важны и предлагаемые условия кредитования по собственной программе "Военная ипотека". Если банк предложит условия, которые существенно хуже средних условий по программе других банков-кредиторов, например, кредитование под ставку 12% годовых, шансы прохождения аккредитации и запуска собственной программы у такого банка будут минимальные.

Mil.Press Estate: Получается, не важно, что у вас есть европейские акционеры в составе владельцев?

Анна Демидова: А как это нас ограничивает? Это, наоборот, подтверждает нашу надежность, потому что если у нас есть среди акционеров европейский банк, это означает, что мы аудиторские проверки проходим не только через отечественные компании, но нас проверяют и международные организации.

Mil.Press Estate: То есть любой банк может начать работать с военной ипотекой?

Анна Демидова: Здесь больше вопрос к конкурентоспособности самого продукта. Если банк зайдет с предложением давать военную ипотеку под 20%, объективно маловероятно, что кто-то с ним начнет работать. Платежи совершает "Росвоенипотека" и им важно знать, на каких условиях кредит будет предоставляться, потому что они формируют свой бюджет и оплачивают эту ипотеку.

Ипотечные программы Примсоцбанка

Военная ипотека – это замечательный и очень востребованный продукт, но включать его в линейку всех банков нет необходимости. Количество тех, кто будет отработан по этой программе, не так велико по сравнению с классической ипотекой.

Mil.Press Estate: Вы подсчитывали, какой у вас процент военных ипотечников?
Анна Демидова: В 2014 году объем кредитов, выданных по программе военной ипотеки, превышал 30% от общего объема ипотеки в нашем банке, то есть мы действительно плотно занимались этим сегментом, мы были сильны как раз благодаря продукту ДОМ.РФ. После того как в 2014 году изменились условия кредитования, данный продукт временно ушел с рынка и не был так востребован,
Mil.Press Estate: Действительно, АИЖК ушел из ТОП-8 и просел в какой-то момент.

Светлана Климова: Я бы не стала употреблять слово "просел". Ипотечное кредитование в Примсоцбанке, несмотря на несколько кризисных этапов, ни на день не прекращалось. Это большой показатель. Более того, мы не вносили в свою линейку так называемых "заградительных процентных ставок". Скажу больше, именно "ДОМ.РФ" в кризисные времена меняет стратегию развития на стратегию поддержания ипотечного кредитования в РФ, предлагает специальные программы и опции. Поэтому следует говорить о смене приоритетов в определенные периоды, не более того.

Mil.Press Estate: Всё-таки хотелось бы дослушать про динамику. Вы говорите, военная ипотека занимала треть всех кредитов в вашем банке.

Анна Демидова: Это был 2014 год, 2015 год мы шли под знаком кризиса, какой-то объем кредитования был, в 2016 году мы занимались больше классическими ипотечными продуктами, не акцентируя внимания на военной ипотеке. На сегодняшний день она занимает около 4% от объема всех выдаваемых кредитов. По моим ощущениям, доля продукта "Военная ипотека" в общем объеме выданных в 2018 году нашим банком ипотечных кредитов составит порядка 10% благодаря существенным улучшениям параметров кредитования начала года.

Mil.Press Estate: А что касается общения с клиентами, с теми же военнослужащими: у них наверняка масса вопросов, потому что продукт очень сложный?

Светлана Климова: Военнослужащие отлично осведомлены: знают, что им положено, как работает программа. Основные вопросы мы получаем все-таки от профессиональных посредников рынка недвижимости.

Военная ипотека от Примсоцбанка

Mil.Press Estate: Получается, вы каким-то образом зависите от этих участников рынка недвижимости?

Светлана Климова: Мы заинтересованы в правильном отношении к программе и использовании ее возможностей в сделках с недвижимостью.

Mil.Press Estate: К нам поступил вопрос из Крыма, там риелтор попросил 6 тысяч рублей у военнослужащего, покупающего квартиру по военной ипотеке. Сказал, что это нужно, чтобы сделать выписку из ЕГРН. А она стоит 700 рублей.
Светлана Климова: Кадастровый паспорт или Технический план на объект недвижимости – это, прежде всего, документы продавца. Поэтому заказ, оплата и получение всего перечисленного не должна ложиться на покупателя. Выписку из ЕГРН банк закажет самостоятельно и бесплатно для клиента. Поэтому, если разбирать конкретную ситуацию, либо клиент неправильно понял, либо ему попались нечистые на руку посредники.
Mil.Press Estate: Так нужен ли в итоге кадастровый паспорт?

Анна Демидова: Необходим документ, содержащий информацию о технических характеристиках объекта, его границах и внутреннем зонирование, отсутствии неузаконенных перепланировок. По новым правилам мы заказываем либо технический план в БТИ, либо расширенную выписку из ЕГРН в Росреестре. Нам одного из этих документов будет достаточно.

Mil.Press Estate: ДОМ.РФ приостановил кредитование загородной недвижимости по военной ипотеке. С чем это связано?

Светлана Климова: Мы даже не получаем запросов на дома с землей. В Москву и Петербург едут за квартирами.

Анна Демидова: По Приморскому краю аналогичная ситуация – одно из сотни обращений, потребности в нем нет. Запускать то, что не востребовано на рынке - нецелесообразно.


Mil.Press Estate: А как же дальневосточный гектар?

Анна Демидова: Там очень интересная ситуация. Если посмотреть, кто залез в эту программу – это москвичи и петербуржцы, и, по моим ощущениям, это заход на предпринимательскую деятельность.

Mil.Press Estate: А как у вас дела с новостройками? Речь не только про Владивосток, но как раз про города, в которых меньше 100 тысяч населения. Там они есть, эти новостройки?

Анна Демидова: Если говорить про малые города – Большой Камень, Арсеньев, Артем, стройка там есть, но ее недостаточно, большинство застройщиков возводят небольшой объем, один-два жилых дома. Во Владивостоке первичный рынок есть, но объективно не так развит, как в западных регионах и на Урале. Владивосток занимает третью строчку рейтинга по дороговизне стоимости квадратного метра и в первую очередь это связано с недостаточным объемом строящегося жилья.

Mil.Press Estate: Сколько застройщиков во Владивостоке, с которыми вы сотрудничаете по военной ипотеке?

Анна Демидова: Надежных как минимум шесть. Они работают не только с нами, но и с другими банками тоже. Если мы говорим о военной ипотеке, здесь есть ключевое условие – работаем с теми застройщиками , которые размещены на сайте ФГКУ "Росвоенипотека".

Mil.Press Estate: То есть между банками есть конкуренция?

Анна Демидова: Конечно. Это и выбор клиента, и выбор застройщика для своих клиентов.

ЖК Новое Сертолово от КВС

Mil.Press Estate: Микрорайон Сертолово-2 – это одна из точек скопления воинских частей под Петербургом. Учитывается ли это в бизнес-планах при аккредитации той или иной новостройки по военной ипотеке?

Анна Демидова: Банк привязывается, скорее, к надежности застройщика, объемам строительства, пониманию перспективности стройки. Где есть надёжный застройщик, банк всегда там.

Беседовала Юлия Куликова

Ранее собеседниками Mil.Press Estate стали руководитель департамента ипотечного кредитования строительной компании Kaskad Family Анна Борисова, руководитель розничного блока банка "Зенит" Дмитрий Юрин и директор департамента развития ипотечного бизнеса банка "Открытие" Дмитрий Вагабов.

Чтобы не пропустить другую важную информацию о военной ипотеке, подпишитесь на Telegram, VK, Facebook, Instagram, Twitter или Одноклассники. Возникли проблемы с военной ипотекой? Пишите в группе VK, поможем.