Помощь военным

Военная ипотека: пространство для маневра

Тема: Статьи

В 2018 году на рынке жилой недвижимости начнут происходить кардинальные изменения. В июле вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве. Самое главное изменение – переход от долевого строительства к проектному финансированию. Застройщики будут получать деньги на строительство жилья не от дольщиков, а от банков. Казалось бы, это хорошо – покупатель застрахован от рисков покупки "на котловане". Но системные изменения не могут не затронуть стоимость самого жилья. Эту весну сами застройщики называют последним временем, когда на рынке присутствует большой выбор предложений.


Плата за уверенность


Согласно поручению Президента России Владимир Путина Пр-2261 от 5 ноября 2017 года, застройщики не смогут финансировать строительство домов, продавая квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Основным и, видимо, единственным источником средств для строительства станут кредиты от банков.
Деньги покупателей квартир те же банки будут копить на специальных счетах, а воспользоваться ими застройщик сможет только после того, как введет дом в эксплуатацию. Это делается для того, чтобы защитить дольщиков от потенциальных проблем застройщика. Риск недостроя берут на себя банки. Но за дополнительную "подушку безопасности" придется заплатить.
Люди активно покупают квартиры по ДДУ на ранних стадиях строительства, потому что застройщики на этом этапе дают клиентам скидки до 25% от стоимости такой же, но готовой квартиры. Проектное финансирование на весь срок строительства лишает застройщиков стимула делать большие скидки: деньги теперь будет давать под проценты только банк. Размер процента пока обсуждается.

"По сути, мы делимся прибылью со своими покупателями, а в обмен получаем средства на строительство на более комфортных условиях", – говорит Дмитрий Трубников, финансовый директор Группы компаний "А101", которая строит масштабные микрорайоны в Новой Москве.

Жилой комплекс "Скандинавия" общей площадью более 1 млн кв. метров

Уход с рынка дешевого предложения означает, что жилье, в принципе, будет стоить дороже. Это значит, что спрос на него тоже сократится. Покупателей станет меньше, а ведь в нынешних условиях они "приносили" в отрасль порядка 4-5 трлн рублей ежегодно.
В этих условиях, по мнению эксперта ГК "А101", можно уверенно прогнозировать дефицит средств на строительство жилья как в столице, так и в других регионах России. Доступ к финансированию строительной отрасли, по разным оценкам, получат до 25 российских банков, однако два ключевых банка страны на текущий момент обладают кредитным портфелем, сумма которого не превышает 1,5 трлн рублей.
Это в разы меньше того, что требуется отрасли для нормальной работы, считает Дмитрий Трубников. Учитывая средние сроки реализации проектов строительства жилого объекта, в 2020-2021 годах рынок жилья продемонстрирует рост цен и сокращение количества предложения.

Все вышесказанное не относится к проектам, которые получили или получат разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Как раз для них законом предусмотрен переходный период.
Но все же 2018 год, возможно, станет последним, когда можно купить квартиру на стадии "котлован" с большой скидкой. А эта весна – лучшим временем с точки зрения выбора и условий.
Вариант отделки кухни в ЖК "Скандинавия" - уют и много света

Цена процента

Граждане, находящиеся на военной службе, могут купить квартиру с помощью программ военной ипотеки, которая обеспечивает хорошие условия покупки. При этом необязательно в готовом доме: если застройщик соответствует банковским критериям надежности, он может продавать военным квартиры на "низких" стадиях готовности. Но именно сейчас выгоды от военной и "обычной" ипотеки лучше сравнить – условия могут быть, как минимум, одинаковыми.

Причина – в ипотечных ставках, которые находятся на рекордно низком уровне. По словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, ставки по ипотеке снизились с 12-14% в 2016 году до 10% и ниже к концу 2017 года, а сейчас у ведущих банков она составляет около 9,5%.
"Мы прогнозируем, что к концу года ставки по ипотеке могут упасть до 8%, а в перспективе двух лет мы увидим ставки на уровне 7%. Кроме того, банки зачастую предлагают специальные продукты на покупку жилья в конкретных объектах, ставки по таким кредитам могут на 2-3% быть ниже среднерыночных за счет субсидирования ставки со стороны застройщиков. Кроме того, семьи, в которых в ближайшие 5 лет родится второй или третий ребенок, с начала 2018 года могут получить ипотечный кредит или рефинансировать действующий по льготной ставке 6%", – говорит он.
Масштабный ЖК "Испанские кварталы" - один из самых популярных в Новой Москве

Если ставки останутся на низком уровне, это во многом компенсирует возможное подорожание квадратных метров. Но остается вопрос выбора. Поэтому тем, кто уже принял решение купить квартиру, эксперты советуют не ждать лучших условий.

"На рынке сложилась уникальная ситуация, – рассказывает представитель ГК "А101". – Поправки в законодательство, которые могут привести к удорожанию жилья, не вступили в силу, но ипотечные ставки продолжают снижаться, а застройщики продолжают выводить в продажу объекты на "старых" условиях. Для клиента это означает очень много дешевого предложения. Однако уже с лета ситуация, скорее всего, начнет меняться, и хороших вариантов будет оставаться все меньше, а затем цены могут пойти в рост. Поэтому лучше купить понравившуюся квартиру сейчас, а затем, когда ставки снизятся, рефинансировать ипотеку".

Удачные планировки в ЖК "Испанские кварталы" обеспечивают комфорт за разумную цену

Низкие ставки в нынешних условиях позволяют или сэкономить, или купить квартиру получше при том же ежемесячном платеже. Например, 70-метровую "трешку" вместо 60-метровой "двушки", а вместо "голых стен" – квартиру с уже готовой отделкой. Но любую квартиру надо очень тщательно выбирать, и здесь лучше потратить немного времени, чтобы оценить все свои возможности.

Обстоятельства места


Ключевой фактор выбора объекта, влияющий в том числе на цену, – расположение. Но некогда железные правила "главное внутри МКАД" и "чем ближе к центру – тем лучше" уже давно не работают. Потому что ни то, ни другое не гарантирует комфорта. Хорошая локация сегодня характеризуется в первую очередь высокой транспортной доступностью, то есть скоростью и количеством способов добраться от дома до работы, университета или театра.
Сегодня в Москве трудно найти пригодный для строительства и действительно хорошо расположенный участок, а ближе к центру превалирует точечная застройка.
Между тем, комплексные масштабные проекты обеспечивают совсем другой уровень качества. В границах МКАД такие возможны только на месте бывших промзон, но их транспортная доступность не всегда удачна. То же самое касается новых жилых районов в Подмосковье. Загруженность дорог и частое отсутствие альтернатив, расположение "на отшибе" подмосковных городов может нивелировать все преимущества объекта, в том числе и доступные по сравнению с московскими цены.

Оптимальным вариантом может стать Новая Москва. Цена квартир здесь ниже, чем внутри МКАД, и при этом ни в одном другом районе столицы система общественного транспорта не развивается столь бурно.
Сюда "тянут" сразу три ветки метро: Сокольническую, Калининско-Солнцевскую и новую Коммунарскую. Всего здесь будет построено 33 станции, а плюс к этому – развитая автодорожная сеть с различными видами общественного транспорта и 20 транспортно-пересадочными узлами.
Развитие транспортной инфраструктуры притягивает на территорию операторов коммерческой недвижимости. А это значит, что в новой районе быстро появится все необходимое для нормальной жизни – магазины, пекарни, аптеки, кафе, дома быта и т.д.

В Новой Москве формируется качественная и разнообразная инфраструктура

При этом административно все жилые комплексы здесь относятся к Москве. Это значит, что у всех членов семьи будет московская прописка со всеми ее преимуществами. Например, различные льготы и выплаты, в том числе пенсионерам и молодым семьям, бесплатное питание в школах, высокие стипендии и т.д.

Признаки качества


Оценить, как следует качество работы застройщика по отзывам людей в интернете нельзя, так что, если есть возможность, лучше сделать это лично. На строящийся объект стоит съездить для того, чтобы посмотреть на скорость возведения, убедиться, что работы идут в тот же срок, что указан на сайте, ознакомиться с вариантами и качеством отделки в шоу-руме или демонстрационной квартире. А на ранее построенном объекте можно понять, насколько хорошо он работает с территорией – много ли на территории магазинов и объектов бытовой инфраструктуры, где гуляют жители, как организованы пешеходные и автомобильные маршруты.

Общественные пространства ЖК "Скандинавия" - это много места для прогулок и семейного отдыха

Проекты ГК "А101", одного из крупнейших застройщиков Новой Москвы, эффективно используют потенциал своей локации. Дома строятся по монолитной технологии, у них запоминающиеся фасады. Площади и планировки квартир удачно подобраны друг для друга для обеспечения оптимальной стоимости – такой, чтобы позволить себе квартиру здесь могла молодая семья с ребенком. При этом или на территории жилых комплексов, или в непосредственной близости от них застройщик создает рекреационные зоны и парковую инфраструктуру с широкими возможностями для занятий спортом или активного отдыха.

Формат жилья и уровень развития транспорта делает проекты ГК "А101" привлекательными для бизнеса. И застройщик этому активно способствует, обеспечивая большинство коммерческих помещений хорошей проходимостью. Например, в ЖК "Испанские кварталы" кафе, рестораны и магазины разместятся на зеленом пешеходном бульваре протяженностью 700 метров. А в ЖК "Скандинавия", помимо парковой зоны площадью 100 Га, появится двухкилометровая торговая улица, где планируется регулярно проводить мероприятия для детей и взрослых.
А для подростков, про которых обычно забывают, планируется создать свою специальную зону с тайм-кафе и спортивным парком, скейтодромом и пунктами проката, воркаутом и физкультурно-оздоровительным комплексом.
Пешеходный бульвар в ЖК "Испанские кварталы"

В результате возникает гармоничная, удобная для жизни среда. И, что немаловажно, она открывает хорошие возможности или для того, чтобы найти рядом с домом хорошую работу, или открыть свой бизнес.

Поскольку квартира – это так или иначе инвестиция в будущее, выбирая ее, думайте в первую очередь о детях. Посмотрите на генеральный план застройки и попробуйте представить, где в районе вашего будущего дома можно будет спокойно погулять, заняться спортом, и вообще чем можно будет заниматься ребенку, а затем и подростку в свободное время. А самое главное – достаточно ли на территории детских садов и какие рядом школы. Качество образования – это то, что определяет будущее детей, но при выборе квартиры про это думают не так уж часто.

Подъезд в ЖК "Скандинавия"
ГК "А101" разрабатывает собственный образовательный стандарт, который будет применяться ко всем школам и образовательным центрам, которые этот застройщик будет возводить в рамках своих проектов.
Первый опыт в этой сфере получился успешным – открытая осенью 2017 года школа №2070 в Коммунарке быстро взлетела в рейтингах и уже сейчас входит в первую сотню. Уделяется внимание и самым маленьким. Открытый детский сад "101 далматинец" или будущие детские площадки с тактильными скульптурами животных в ЖК "Белые ночи" – примеры переосмысления детских пространств в сторону познания мира через ощущения. Застройщику важно, чтобы в его жилых комплексах с помощью различных технологий и материалов дети получали как можно больше возможностей для развития любознательности, умения анализировать и творческого начала.

Детская площадка в ЖК "Белые ночи"

Но самое главное правило при покупке жилья – выбирать только надежных застройщиков. Практика показывает, что настоящие проблемы испытали лишь 2% игроков рынка, но здесь лучше лишний раз перестраховаться. При выборе застройщика важно изучить его предыдущий опыт и репутацию на рынке. Сколько лет компании? Какой у нее опыт? Есть ли крупные банки-партнеры? Внимательно изучите предыдущие объекты застройщика: вовремя ли они были сданы в эксплуатацию, не было ли каких-то проблем при строительстве. Если объект аккредитован по ипотеке в ведущих российских банках, это тоже признак надежности – крупные банки обычно очень тщательно просчитывают любые риски.

Опыт застройщика виден по качеству его проектов
У надежного застройщика квартиру безопасно покупать на любой стадии, включая "котлован", не беспокоиться о качестве строительства, а вместо этого спокойно готовиться к новоселью.