Помощь военным

Банк "Зенит": "Мало кто верил, что военная ипотека станет таким глобальным проектом"

Тема: Статьи

Банк "Зенит" сопровождал "Росвоенипотеку" при создании ряда механизмов жилищного обеспечения военнослужащих. Это, например, внедрение в военную ипотеку материнского капитала, объединение сертификатов для семейных заемщиков, а также рефинансирование. В интервью Mil.Press Estate руководитель розничного блока банка Дмитрий Юрин рассуждает о прибыльности новых инструментов и перспективах долевого строительства.

Дмитрий, судя по запросам в поисковых системах, сейчас самый популярный вопрос у военнослужащих – про рефинансирование военной ипотеки. Руководитель "Росвоенипотеки" Андрей Семенюк даже пообещал бонус банку, который первым начнет это делать.

А какой бонус?

Он направит военнослужащих в этот банк, и все сливки достанутся тому, кто станет первым.

Я могу сказать, что эту программу мы уже внедрили. В конце декабря прошла пилотная сделка. Программа утверждена в банке. Единственное, что "Росвоенипотека" её не транслирует, потому что мы пока тестируем этот процесс. В ближайшее время готовы даже поставить на поток эту программу.

Руководитель розничного блока банка "Зенит" Дмитрий Юрин

Это замечательно, я вас поздравляю!

Спасибо, про бонус нужно напомнить Андрею Семенюку (смеется).

А кто был первым клиентом по рефинансированию?

Это военнослужащий из Москвы. Кредит мы рефинансировали у стороннего банка, его цель – снизить процентную ставку. Есть много причин, по которым клиенты могут рефинансировать военную ипотеку, в том числе, кредиты с повышенной и плавающей ставкой, что не очень интересно клиентам на данный момент.

Интересуют также другие механизмы. Рассматривал ли банк "Зенит" программу переезда для участников накопительно-ипотечной системы (НИС), которая включает необходимость снятия обременения с недвижимости? Может ли этот механизм быть маржинальным для банка?

Маржинальность такого механизма для банка – под вопросом. Эту программу когда-то системно пытался внедрить "Мособлбанк", но она прожила совсем недолго, потому что механизм и процессы достаточно сложные. Ни одного кредита, насколько я знаю, по ней не выдали.

На практике была одна сделка в другом банке, но скорее в порядке исключения. Оба военнослужащих обслуживались в этом банке: один продавал квартиру, другой брал ипотеку и покупал ее. Получился непростой процесс с трудозатратами по оформлению кредита, снятию залога, регистрации залога на нового участника НИС. На выходе у банка получился кредит тот же, который и был. Поэтому тут о маржинальности говорить не приходится.

Но вопрос остается открытым. Если рассматривать этот продукт с позиции банка и нашего заработка, то в первую очередь нам интересны сторонние клиенты. Мы об этом думаем совместно с "Росвоенипотекой": нужно сделать хороший рабочий механизм. В общем не исключаю, что в ближайшее время какой-то проект такого рода может появиться.

Я знаю, что у ВТБ есть сложная схема обмена одной залоговой квартиры на другую залоговую квартиру.

Экономической составляющей для банка здесь нет, зато есть операционные расходы на замену залога. Если речь идет о клиентском сервисе, то в случае появления такого запроса от наших клиентов мы всегда готовы рассмотреть вопрос индивидуально, но ввиду отсутствия спроса о массовости речи точно не идет.

Еще одна позитивная программа в вашем банке – объединение кредитов для военнослужащих. Как вы к ней пришли и насколько она прибыльна?

Да, такая программе есть — это кредит "Семейный". Началось все в 2012 году, когда в банк обратились двое военнослужащих, супруги, которые хотели купить одну квартиру. "Росвоенипотека" очень просила нас осуществить их мечту. "Зенит" выдал два кредита на приобретение в долевую собственность, и тогда появился вопрос, как сделать так, чтобы на системной основе выдавать военную ипотеку супругам.

Когда запросов стало поступать все больше и больше, мы предложили "Росвоенипотеке" такую идею: один кредит, один счет у клиента, два договора целевого жилищного займа. Так родилась программа, ее предусмотрели в законодательстве. Все утвердили и она заработала.

Эта программа скорее для частных случаев, но в продуктовой линейке она должна быть, чтобы удовлетворить желания всех заемщиков-военнослужащих.

То есть "Росвоенипотека" по вашему запросу внесла изменения в правила выдачи займов?

Да, это был 2016 год. Тогда "Зенит" начал этот процесс и в конце 2016 года провели тестовую сделку. Официально кредит "Семейный" стартовал у нас в начале 2017 года.

А возможно ли оформить военную ипотеку сразу на два объекта недвижимости?

Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов предусматривают возможность приобретения как одного, так и нескольких помещений. Но на практике у нас таких запросов не было. При массовой востребованности рынком, например, в случае существенного увеличения платежей НИС, такой механизм можно будет проработать.

Отделение банка Зенит

Сейчас многие банки вводят дополнительную возможность потребительского кредитования военнослужащих. Когда у вас в банке появилась такая программа и насколько она популярна?

В нашем банке существуют две различные программы. Есть потребительский кредит для военнослужащих. Он достаточно льготный по сравнению с обычным потребительским кредитом. Эту программу ввели уже давно, и она пользуется популярностью. С ее помощью у военнослужащих появляется возможность приобрести квартиру большей площади.

Также есть программа "Ипотека+", которая позволяет взять бо́льшую сумму, чем при обычной военной ипотеке. Ее внедрили в 2015 году. Идея была в том, чтобы клиенту не брать дополнительный кредит, а сразу закладывать эту сумму. Почему бы заемщику не погашать частично ипотеку за счет собственных средств, а не за счет государства, если он может себе это позволить?

С 2018 года "Росвоенипотека" внедрила стандарты, которые предусматривают такую программу для любого банка, но есть два варианта: либо это отдельный кредит, либо – как в банке "Зенит" – выдается одна сумма. Заемщик может увеличить ежемесячный платеж до 25% от установленного платежа НИС и гасить эту разницу самостоятельно.

То есть где-то 5-6 тысяч в месяц?

Да. Соответственно, если взносы государства со следующего года будут увеличиваться, платеж пропорционально уменьшится. В банках, которые используют механизм с дополнительным кредитом, платеж всегда равный. В нашем же случае к какому-то моменту он может обнулиться за счет роста суммы накопительных взносов, что для военнослужащих намного привлекательнее.

Интересно, как вы оцениваете риски. Насколько военнослужащие ответственно подходят к дополнительным платежам?

Военнослужащие – очень ответственные и исполнительные клиенты, исходя из практики, которую мы имеем. Просрочка гораздо ниже, чем по обычному портфелю потребительского кредитования.
Мы прекрасно понимаем, что военная служба тяжелая и ответственная, клиент может оказаться в разных точках нашей страны, и в определенный момент возникнет ситуация, когда он не в состоянии внести платеж вовремя. В связи с этим мы предусмотрели, так скажем, отложенный платеж для военнослужащих. Если он не вносит эти деньги, сумма копится, на нее не начисляются проценты, заемщик может ее погасить полностью в любой момент.

Это элемент лояльности к военнослужащим, когда вы допускаете просрочку с их стороны?

Мы не относим это к просроченной задолженности. Если военнослужащий – участник НИС, пеня и штрафы не начисляются, поскольку кредит в течение срока службы все равно ежемесячно гасится за счет государства, и военнослужащий закроет накопленную задолженность, когда ему удобно. Если он увольняется с воинской службы или исключается из НИС, тогда это другая история: штрафные санкции применяются, как по стандартным кредитным программам.

Насколько часто используется материнский капитал?

Процент сделок с участием семейного капитала небольшой, потому что мы этот механизм запустили относительно недавно, предварительно обкатав процесс с застройщиками. Схема следующая: материнский капитал включается в состав первоначального взноса по военной ипотеке и направляется напрямую застройщику из пенсионного фонда, обычно средства поступают в течение двух месяцев.

Мы не ждем, когда придут эти деньги, сразу оплачиваем договор долевого участия (ДДУ). Кредитные средства и целевой жилищный заем направляются одной суммой из банка после регистрации ДДУ.

Планирует ли банк "Зенит" расширять региональную сеть?

Конечно. Сейчас у нас на аккредитации по военной ипотеке новые объекты в Ростове-на-Дону, Перми, Калининграде, Санкт-Петербурге. Постепенно будут и другие города подключаться.

Нюансы аккредитации новостроек по военной ипотеке в 2018 году
Созданный в 2017 году фонд защиты дольщиков упростил строительным компаниям процесс аккредитации новостроек по военной ипотеке. Исключены условия обязательного страхования гражданской ответственности, а также получения рекомендательных писем в местных органах власти.
Каковы условия аккредитации новостроек по военной ипотеке в банке "Зенит"?

При аккредитации объекта есть три основных условия: реализация прав требования на квартиру должна проводиться в соответствии с действующим законодательством (214-ФЗ), текущая степень готовности объекта – не менее 30%, при этом обязательства застройщика перед дольщиками обеспечиваются страхованием гражданской ответственности либо отчислениями в ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства". Все остальное банк рассматривает индивидуально. Основная задача при аккредитации — правильно оценить строительные риски застройщика.

Сразу уточню, кто устанавливает эти требования? Прописаны ли они в законе?

Законодательных ограничений здесь нет. Формально их не устанавливает и "Росвоенипотека". Банк смотрит в целом на застройщика: нет ли негатива, не находится ли компания в списках проблемных застройщиков по источникам Минстроя. Если выявляются проблемы, то мы отказываем. "Росвоенипотека" проводит общую экспертизу выводов банка и подтверждает готовность работать по предлагаемым объектам.

Отказывали ли вы застройщикам в аккредитации?

Такие случаи были. Особенно, когда застройщики обращаются к нам за аккредитацией с объектами, у которых степень готовности ниже 30%. Мы им не отказываем, а просто откладываем согласование до достижения нужной степени готовности.

При аккредитации по стандартной ипотеке требования банка к минимальной готовности объекта — 20%. Обычно мы проводим одновременно согласование и по классической, и по военной ипотеке, но если объект еще не достиг 30%, то по военной ипотеке мы аккредитацию ставим на паузу. Когда застройщик сообщает нам о достижении нужной стадии готовности, мы обязательно проверяем эту информацию: смотрим онлайн-камеры на объектах или отправляем нашего сотрудника на площадку. После уже направляем информацию по объектам в "Росвоенипотеку".

Были ли случаи, когда застройщик сам отзывал аккредитацию по военной ипотеке из банка?

Был один такой случай. Застройщик отозвал аккредитацию, когда в уже достроенном объекте оставалось немного квартир и необходимо было завершить определенные формальные процедуры в связи со сдачей объекта в эксплуатацию. То есть по сути это был технический отзыв.

Военнослужащие

От вас недавно пришла новость, что вы аккредитовали новостройки от ФСК "Лидер" и "ЛСР". Последние жаловались, что у них проблемы с получением рекомендательного письма в петербургском комитете строительства. Банк принимает участие в получении такого письма?

Банк участия в этом процессе не принимает. Такое требование носит условный характер. Если у объектов разрешения на строительство получены до октября 2017 года (когда начал работу Фонд защиты участников долевого строительства – ред. ), то нет иных способов подтверждения надежности застройщика. Поэтому одна из мер, подтверждающая деловую репутацию регионального застройщика, – письмо регионального Минстроя о благонадежности компании. Письмо выдается конкретному застройщику и только он может обратиться в Минстрой за его получением.

Важно отметить, что для "Росвоенипотеки" такое письмо имеет огромное значение, так как оно косвенно подтверждает надежность вложений, финансируемых из государственного бюджета.

То есть при отчислениях в Фонд рекомендательное письмо не нужно?

Нет. Оно требуется только в случае, если разрешение на строительство получено до октября 2017 года. В этом случае факт перечислений в Фонд гарантирует завершение строительства в будущем.

Это негласные требования "Росвоенипотеки"?

Это общий консенсус, достигнутый между банками и "Росвоенипотекой". Требования могут меняться, но это происходит нечасто.

Не отменяет ли появление Фонда необходимости страхования гражданской ответственности застройщика?

Отменяет. Система работает по принципу "или-или". Если не делаются отчисления в Фонд, то застройщику необходимо получить письмо от Минстроя и застраховать гражданскую ответственность. А если отчисления в Фонд есть, то страхование не требуется.

Это отлично. Система станет менее забюрократизированной.

Да.

А как вы оцениваете этот Фонд?

Положительно.
Количество страховщиков, которые могут выдержать банкротство застройщика, минимально. Можно сказать, вообще носит штучный характер.
Уверен, что если что-то произойдет с застройщиком, то Фонд поможет дольщикам в первую очередь. Для этого и установлен соответствующий размер отчислений.

Эти отчисления выше, чем при страховании гражданской ответственности?

На текущий момент выше: для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия. Но, во-первых, это тариф на переходный период, во-вторых, Минфин обсуждает возможность страхования ответственности в Агентстве по страхованию вкладов. Полагаю, что в итоге появится дифференциация тарифов в зависимости от дисциплинированности застройщика по отчислениям взносов, по соблюдению сроков строительства. Аналогичная система льгот уже работает в системе страхования вкладов.

У вас часто происходят встречи с "Росвоенипотекой"?

Да, общение идет достаточно активное. Мы дорожим своей репутацией, поэтому все вопросы обсуждаем с ними. В свое время, еще когда банк только выходил на первичный рынок военной ипотеки, велись плотные консультации с "Росвоенипотекой" по вопросу кредитования новостроек. Встречи и обсуждения проводятся до сих пор.

То есть вы участвовали в запуске механизма кредитования новостроек по военной ипотеке?

Да, наш банк первым запустил этот процесс еще в 2011 году. Тогда в нем участвовали "Зенит", строительная компания "Пересвет" и "Росвоенипотека".

Любопытно представить, как это происходило. Собирались за одним столом с Шумилиным (руководитель "Росвоенипотеки" в 2011-2017 годах – ред.) и "Пересветом"?

Естественно, когда военная ипотека заработала, мало кто верил, что это будет такой глобальный проект. Никто из банков не хотел этим заниматься, потому что это трудозатраты, а кредиты небольшие. Когда "Росвоенипотека" вышла с предложением посмотреть на первичный рынок, "Зенит" согласился этот проект реализовать. На тот момент застройщик "Пересвет" предлагал наилучшие варианты по недвижимости для военнослужащих: близость к военным городкам, инфраструктура, низкие цены. Это была большая, совместная, очень слаженная работа, в которой каждый внес свой вклад для удачного старта.

Проблемные стройки "Пересвет Инвеста"
Около 500 военнослужащих ожидают квартиры в долгостроях "Центральный" и "Красногорск Парк" в Московской области.
Сегодня у "Пересвета" не такое хорошее положение, и "Росвоенипотека" испытывает волнение по поводу кредитования долевого строительства. Не появились ли у вас сомнения по итогам шести лет работы?

Все течет, все меняется, однако сомнений в необходимости и важности проделанной банком работы нет. Желающих приобрести квартиры на первичном рынке стало даже больше, чем в 2011 году. Цены ниже, поэтому для военнослужащих интереснее купить двухкомнатную квартиру на первичном рынке, нежели однокомнатную на вторичном.

Если говорить про "Пересвет" – конкретно у нас только по одному объекту был перенесен срок сдачи объекта. Были желающие расторгнуть договор, при этом "Росвоенипотека" и банк всячески помогали решить ситуацию, подобрать какой-то другой объект. Это всего один проект из большого количества аккредитованных застройщиков, но даже по нему "Пересвет" стремится выполнить свои обязательства. Так что лично я считаю систему вполне эффективной и не вижу намерения со стороны "Росвоенипотеки" отказаться от первичного рынка.

Как действует банк, если военный дольщик хочет расторгнуть ДДУ?

Клиент может расторгнуть договор, если застройщик не выполняет свои обязательства в полной мере. Ему возвращаются средства и военная ипотека гасится, обременение от государства снимается. Со стороны банка мы предлагаем другие объекты своих партнеров, подключаемся, ищем варианты. Мы своих заемщиков не бросаем.

Беседу вела Юлия Куликова, Mil.Press Estate

Чтобы не пропустить другую важную информацию о военной ипотеке, подпишитесь на Telegram, VK, Facebook, Instagram, Twitter или Одноклассники. Возникли проблемы с военной ипотекой? Пишите в группе VK, поможем.