Помощь военным

Застройщикам не заплатили по военной ипотеке из-за нового закона

Тема: Статьи

С января 2017 года вступил в силу закон, который изменил существующий порядок регистрации недвижимости. Два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединили в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После принятия нововведений работающие в Ленобласти застройщики столкнулись с техническими трудностями в оформлении документов по военной ипотеке.

После заключения договора с военнослужащим-участником накопительно-ипотечной системы (НИС), застройщик заказывает выписку из ЕГРН. Она необходима, чтобы банк и "Росвоенипотека" начали перечислять деньги за приобретенное военным жилье. Однако оформить документ технически верно в ряде случаев пока невозможно.


При покупке недвижимости по программе военной ипотеки в выписке должны указать два обременения: в пользу банка и в пользу Российской Федерации. Но, по словам представителя одного из петербургских застройщиков, управление Росреестра по Ленинградской области не обозначает конкретный срок обременения в пользу государства.
О выписке из ЕГРН и правилах ее заполнения (нажмите для просмотра)
    С 1 января 2017 года вступил в силу новый федеральный закон – ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости". Он пришел на смену сразу двум законам – ФЗ №221 "О государственном кадастре недвижимости" и ФЗ №122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    По информации, полученной от Росреестра, выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), а также другие сведения, предусмотренные законом № 218-ФЗ.

    При государственной регистрации ипотеки в ЕГРН наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной (часть 6 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

    В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе военнослужащих" приказом Министра обороны Российской Федерации от 23.12.2015 № 820 "Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов", утверждены типовые формы договоров целевого жилищного займа, предусматривающие указание в них на то, что жилое помещение и земельный участок (при наличии) находятся в залоге у заимодавца (ФГКУ "Росвоенипотека") до возникновения у заемщика (участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих) права на использование накоплений в соответствии с законом № 117-ФЗ, либо до полного возврата средств целевого жилищного займа заимодавцу.
"В выписке для банка указано обременение до 2029 года - то есть на тот момент, когда клиент должен полностью погасить кредит. А вот срок обременения в пользу Российской Федерации не указан. Росреестр пишет "срок не определен". Такая формулировка для "Росвоенипотеки" не подходит", - рассказал представитель застройщика.

По словам собеседника, отделение Росреестра по Ленобласти не признает это технической ошибкой: документы заполняются в соответствии с существующими нормативными актами. При этом в отделении ведомства по Санкт-Петербургу в выписке пишут "до исполнения обязательств". Такая формулировка всех устраивает.

Жилье для военных

"В Сбербанке сейчас остановили все перечисления по военной ипотеке. Ведь если банк перечислит нам деньги по договору, а "Росвоенипотека" не переведет средства заемщику, клиенту будет нечем гасить кредит и он уйдет в просрочку", - добавил представитель одного из застройщиков, рассказывая о сделках по Ленобласти.

Представители Сбербанка воздержались от комментариев. Ответов на запросы в Связь-Банк, Россельхозбанк и ВТБ-24 редакция не получила.

Источник в банковской сфере подтвердил Mil.Estate, что выписки, выданные управлением Росреестра по Ленобласти, "не соответствует требованиям". Собеседник пояснил, что это технический момент, который Росреестр пока не может изменить.

В Росреестре отметили, что указанный в выписке из ЕГРН срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должен полностью соответствовать записи в ЕГРН о сроке, на который устанавливается ипотека в соответствии с представленным на государственную регистрацию договором целевого жилищного займа.


При этом, в соответствии с Порядком заполнения отдельных форм выписок из ЕГРН, в реквизит "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости" вносят сведения обо всех актуальных на момент оформления записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости. "Росреестр и его территориальные органы не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи, в частности, не предусмотренные договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона (в том числе о сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой)", - ответили Mil.Estate в ведомстве.

"Банки готовы принимать документы в таком виде, потому что на данный момент Росреестр технически не может быстро решить эту проблему", - отметил источник в банковской сфере. Он добавил, что документы без указания конкретного срока обременения для РФ не пропускают только в "Росвоенипотеке".
Как сообщили Mil.Estate в самой "Росвоенипотеке", выписка должна содержать следующую формулировку о сроке обременения: "До возникновения права у участника НИС на использование накоплений в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" и отсутствии задолженности по целевому жилищному займу либо до полного возврата средств ЦЖЗ".
В учреждении отметили, что сделки по покупке участниками НИС жилья в Ленинградской области по-прежнему заключаются. "Видимо, это какие-то частные случаи, массовой проблемы нет. Ленинградская область - один из лидеров по количеству договоров за последний месяц", - уточнил в беседе с Mil.Estate представитель "Росвоенипотеки".