Вся правда о военной ипотеке: ЖК «Краски лета» на окраине Санкт-Петербурга

Кто строит

"Краски лета" – десятый по счету построенный жилой комплекс компании "Полис групп" (ООО "ТИН Групп") в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В портфеле проектов компании введенные в эксплуатацию "Мой город", "Юнион", "Нордика", "Австрийский квартал" и "Янтарь". Большинство проектов сданы в эксплуатацию с задержками – в среднем на 1-2 квартала.


В картотеке арбитражных дел в отношении застройщика находятся 155 исков, в том числе о задолженности за тепловую энергию и водоснабжение перед ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" и ГУП "ТЭК СПб". Согласно данным информационно-аналитического сервиса "Коммерсант Картотека", задолженность компании по исполнительным производствам в 2017 году превысила 4,8 млн рублей.

Дебиторская задолженность в 2016 году составила 5,9 млрд рублей, кредиторская – 5 млрд. Прибыль компании в 2016 году равнялась 185 млн рублей, выручка – 1 млрд рублей. Данные за 2017 год еще не публиковались.

Где расположен

ЖК "Краски лета" находится на пересечении улицы Шувалова и Петровского бульвара в поселке Мурино Всеволожского района Ленинградской области, в пешей доступности от станции метро "Девяткино". Это ближайший пригород Санкт-Петербурга, активная застройка которого в последние годы привела к увеличению численности населения и к значительной нагрузке на социальный сектор и транспортную инфраструктуру района.

"Краски лета" включают 12 уже готовых и строящихся корпусов, которые предполагается сдать до конца 2020 года. Сегодня сданы и частично заселены пять корпусов первой очереди, в одном из которых находится детский сад. Из-за задержки сдачи дошкольного учреждения застройщик перенес вручение собственникам ключей от квартир на два месяца.

Застройщик арендует у администрации Ленобласти землю под жилым комплексом с возможностью дальнейшего выкупа. Это, с одной стороны, уменьшает стоимость квартир, с другой – увеличивает риски дольщиков в случае неуплаты застройщиком арендной платы. В аналогичной ситуации, например, лишился права застраивать земельный участок девелопер ЖК "Квартал" в Звенигороде – из-за долгов стройка остановилась на этапе 75% готовности.

Транспортная доступность

Жилой комплекс находится в 1,5 км от станции метро "Девяткино" – это расстояние неспешно преодолевается за 20 минут. Дорога пролегает по благоустроенной центральной улице микрорайона – бульвару Менделеева. Здесь множество торговых объектов и предприятий общепита. Поездка на метро до центра Санкт-Петербурга занимает 20 минут. Стоит учесть, что в часы пик вагоны забиты, поэтому придется ехать стоя.

Кольцевая автомобильная дорога (КАД) пролегает в километре от ЖК "Краски лета", однако для выезда на неё необходимо проделать круг в 7 км, который займет не менее 15 минут. Западный скоростной диаметр (ЗСД) находится в 23 км – это где-то в пределах получаса с учетом пробок.

Метро "Девяткино" входит в транспортно-пересадочный узел, включающий железнодорожную станцию Приозерского направления, откуда курсируют электрички по маршруту Финляндский вокзал – Приозерск. Рядом с метро находится автовокзал "Северный", откуда отправляются автобусы до Выборга, Сортавалы, Каменногорска и на Юго-Запад – до Ивангорода.

Экология

В микрорайоне нет промышленных предприятий и свалок, но и больших зеленых зон для прогулок не хватает. Единственный источник загрязнения – непрерывный транспортный поток на КАД и Токсовском шоссе.

У метро проходит высоковольтная линия электропередач, под которой пассажирам подземки придется проходить ежедневно.

Инфраструктура

Ближайшие поликлиники находятся в 5 км от ЖК – в поселке Бугры Ленобласти, а также рядом со станцией метро "Гражданский проспект" в Петербурге, куда можно добраться только на автомобиле или маршрутном транспорте, так как тротуаров вдоль дорог нет.

В километре от жилого комплекса функционирует станция скорой медицинской помощи.

Во втором корпусе ЖК "Краски лета" находится встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест, еще два дошкольных учреждения появятся в строящихся корпусах.

Предусмотрено возведение общеобразовательной школы на 1175 учащихся. Аналогичная уже работает через дорогу – на территории ЖК "GreenЛандия". Всего для почти 20 тысяч будущих жителей западной части Мурино планируется построить семь общеобразовательных школ.

Рядом с ЖК находится спортивно-оздоровительный комплекс сети Fitness House с бассейном. В одном из готовых корпусов ЖК "Краски лета" планировали открыть школу танцев, однако пока проект не реализовали.

В январе 2018 года в "Красках лета" открылся супермаркет "Магнит". В соседнем ЖК "GreenЛандия" работает "Пятерочка", у "Десяткино" – "Дикси". Крупные торговые объекты – гипермаркеты "Ашан", IKEA, OBI и "Мега" – находятся в 10 км от комплекса, сюда можно добраться за 20 минут на автомобиле или за полчаса на маршрутном транспорте.

Двор

Во дворе готовых домов оборудован огороженный забором детский комплекс с беседками, а также открытая площадка.

Централизованный вывоз мусорных баков от каждого подъезда пока не организован, поэтому бытовые отходы жильцы выбрасывают в открытые контейнеры во дворе.

Парковочные места

Застройщиком не предусмотрено строительство отдельного паркинга, поэтому жителям и гостям доступны только парковочные места у парадных – от 50 до 100 мест на один корпус. Это означает, что машиноместа в ЖК предусмотрены только для 30% собственников. Согласно отзывам местных жителей, припарковать автомобиль становится все сложнее по мере заселения жилого комплекса.

Взгляд изнутри

Первый корпус ЖК "Краски Лета", в соответствии с проектной декларацией на сайте застройщика, 19-этажный двухсекционный дом на 623 квартиры, то есть в каждом подъезде – по 15-17 квартир на этаже. На первом этаже оборудована колясочная, где также можно хранить велосипеды.

В парадных работают по два скоростных лифта OTIS – грузовой и пассажирский. Подъем на верхние этажи занимает около минуты, поэтому при полном заселении домов кому-то придется ожидать своей очереди, либо идти пешком.

Криминогенная обстановка

Количество совершаемых преступлений во Всеволожском районе Ленинградской области ниже, чем в среднем по Ленинградской области, согласно отчету МВД за 2016 год. Основную часть составляют кражи, грабежи, мошенничества и угоны автомобилей в ночное время с неохраняемых парковок.

Соседний Калининский район Петербурга не вошел в десятку районов города по количеству преступлений, совершаемых на 1 тысячу жителей, заняв 11 место, в соответствии с независимым исследованием, основанным на данных МВД и информационно-аналитического центра Санкт-Петербурга.

В микрорайоне действует организованная в 2016 году народная дружина "Муринский патруль". Согласно данным организаторов, местные жители следят за обстановкой на улицах Мурино по выходным с 19.00 до 23.00.

Безопасность

Въезд на территорию ЖК "Краски лета" не собираются перегораживать шлагбаумом. Парадные пока тоже стоят "нараспашку": домофоны и камеры видеонаблюдения не установлены, места для консьержей не оборудованы. Согласно отзывам жильцов, собственники периодически ловят в подъездах мелких воришек, демонтирующих дверные доводчики, и выводят спящих бездомных.

Качество строительства

Жилые корпуса построены из монолитного железобетона. Наружные стены зданий – из кирпичной кладки толщиной 250 мм, утепляются минеральной ватой с последующим покрытием штукатуркой. Теплые квартиры – такой отзыв на качество строительства в "Красках лета" дают собственники квартир в первую очередь. Также отмечают просторные лоджии, которые есть во всех квартирах.

Отдел продаж

Расположенный на объекте отдел продаж навевает скуку даже готовому к сделке покупателю. Во время посещения ЖК в здании отдела продаж возникли перебои с электричеством, а позже – с интернетом, что поставило в тупик менеджера Владимира, предложившего покупателям отправиться в центральный офис (в центре города) и ознакомиться с планировками там. Кто-то покинул офис сразу, не став посещать шоу-рум, другие направились на демонстрационный показ.

Шоу-рум представляет собой двухкомнатную квартиру с вариантами предчистовой и чистовой отделки. Первая включает выровненные и окрашенные водоэмульсионной краской стены с разведенным электричеством и установленными розетками. Во втором случае обещают обои под покраску, ламинат и кафель в ванной комнате.

Показав шоу-рум, Владимир исчез с другим потенциальным покупателем, так и не предложив корреспонденту выйти на сделку.

После посещения ЖК менеджеры "Полис групп" перезванивали несколько раз, предлагая подъехать и ознакомиться с комплексом – но уже не на объекте, а в центральном офисе. Активное желание продавцов вынудить покупателя на лишние действия вызвало недоумение. Всякий раз консультанты по телефону предлагали подъехать в офис, затрудняясь при этом дать ответы на вопросы о социальных объектах вблизи комплекса и ипотечных программах банков.

Операторы всплывающего окошка на сайте крайне медлительны – для начала консультации покупателю необходимо ответить на дополнительные вопросы и дождаться переключения на нужного менеджера.

Стоимость

Минимальная стоимость студий в корпусах, планируемых к сдаче в 2020 году, в январе 2018 года составляла 1,3 млн рублей, однокомнатных квартир – от 2,2 млн, двухкомнатных – от 2,8 млн. Цены на готовые квартиры на треть выше, но также ниже, чем в среднем по рынку. К примеру, в соседнем ЖК "GreenЛандия" аналогичные квартиры дороже на 20-30%.

Иногородним покупателям предлагается скидка в 30 тысяч рублей. Доступна рассрочка на четыре года – с такой опцией стоимость квартир, указанная на сайте, повышается на 25%.

Квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Заказ чистовой отделки доступен по цене 8 тысяч рублей за 1 кв. метр для корпусов, которые запланированы к сдаче в 2019-2020 годах.

Квартиры в "Девяткино" пользуются популярностью у инвестиционных покупателей, которые в дальнейшем сдают недвижимость в аренду. Так, в январе 2018 года на рынке долгосрочной аренды в районе насчитывались около 500 квартир по средним расценкам 18 тысяч рублей в месяц за студию, 20 тысяч – за "однушку" и 30 тысяч рублей – за "двушку", согласно объявлениям на сайте Авито.

Военная ипотека

По военной ипотеке аккредитованы корпуса с 7-го по 11-й, которые планируется сдать в 2018 году, а также 12-й корпус, который введут в эксплуатацию в 2019 году. Уже готовые дома – с 1-го по 5-й – можно приобрести только по предварительным договорам купли-продажи. Такая форма покупки недвижимости не доступна для участников накопительно-ипотечной системы (НИС).

Сдающиеся в 2018 году корпуса аккредитованы по военной ипотеке в банках "Открытие", "Санкт-Петербург", ВТБ, Абсолют Банке, Связь-Банке, Сбербанке и Газпромбанке. Военная ипотека для корпусов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 году, доступна в ВТБ, Сбербанке, Связь-Банке и банке "Открытие".

В итоге

Жилой комплекс "Краски лета" находится в пешей доступности от станции метрополитена "Девяткино" и одноименной железнодорожной станции.

Отсюда легко можно добраться до центра города на метро, а также на электричке до горнолыжных склонов и пляжей в Кавголово.

В районе благоприятная экологическая обстановка, но слабая социальная инфраструктура – ближайшие поликлиники находятся в 5 км от ЖК.

Домофоны в подъездах отсутствуют, что критично для таких густонаселенных поселков, как Мурино. Отзывы местных жителей включают жалобы на посторонних лиц в парадных.

Этаж придется делить с большим количеством соседей.

Отдел продаж мало осведомлен о достоинствах и недостатках комплекса.

Жители "Красок лета" положительно отзываются о качестве строительства домов.

По соотношению цена/качество/местоположение – 7,4 из 10 баллов.

Чтобы не пропустить другую важную информацию о военной ипотеке, подпишитесь на Telegram, VK, Facebook, Instagram, Twitter или Одноклассники.