Помощь военным

Вся правда о военной ипотеке: ЖК "Звездный-3"

Тема: Статьи

Журналист редакции "Mil.Estate - вся правда о военной ипотеке" посетил ЖК "Звездный-3", расположенный на северо-востоке Калининграда. Публикуемый обзор - это неангажированный взгляд на недвижимость глазами покупателя, описание нюансов получения жилья военнослужащими, сравнение всех "за" и "против".

Объект проверен корреспондентом Mil.Estate

Кто строит


Авторами и исполнителями проекта жилой застройки "Звездный-3" являются две калининградские структуры - крупная строительная фирма ООО "Рекстрой" и близкое к ней ООО "Квартал Новый".

"Рекстрой", стартовавший на калининградском рынке в конце 1990-х является девелопером проекта. "Квартал Новый" учрежден в 2012 году теми же лицами, что и головная структура, однако опыта в строительстве жилья в областном центре не имеет и "Звездный-3" должен стать своего рода пилотным проектом.

Визуализация проекта

Согласно ЕГРЮЛ предприятие принадлежит Максиму Дорошку (так же владеет долей в "Рекстрое"), Роману Якушеву и Руслану Давыдову. Примечательно, что одним из первых трех учредителей "Квартала Нового" был экс-руководитель управления МВД по Калининградской области Сергей Кириченко.

ООО "Рекстрой", девелопер проекта, контролируется теми же учредителями и в отношении "Звезного-3" выступает в качестве заказчика-застройщика. На счету "Рекстроя" несколько крупных инвестиционных проектов. У компании сложился опыт "квартальной" застройки, благодаря которой она и получила в городе широкую известность. Ключевой акцент застройщик делает на строительство домов "повышенной комфортности", однако в его активе есть и завершенные проекты традиционной массовой застройки эконом-класса. Именно к последнему типу и относится "Звездный-3".

И "Квартал Новый" и ООО "Рекстрой" входят в некоммерческое партнерство СРО "Союз Строителей Калининградской области". Отзывы о работе застройщика носят скорее положительный характер. Клиенты компании, приобретавшие жилье в предыдущих домах "Звездного городка", отмечают высокие темпы строительства и удобство планировок.

Негативные отзывы сводятся к долгому ожиданию отладки газовых систем, сомнительным достоинствам расположения жилого комплекса в непосредственной близости от электроподстанции и ЛЭП. Кроме того, отслеживавшие строительство дольщики обратили внимание, как компания по ходу проекта редактировала проектную декларацию, сокращая площадь встроенных помещений. Изначально на них планировалось разместить фитнесс-центр и сетевой магазин, но по ходу проекта помещение под нужды супермаркета "отъело" значительную часть площадей.

Финансовая деятельность "Квартала нового" охарактеризована в проектной декларации компании отсутствием прибыли, убытка и дебиторской задолженности. Кредиторская задолженность этой компании составляет 90 тысяч рублей.


Пара слов о самом проекте


Со стороны девелопера "Звездный-3" позиционируется, как логическое продолжение серии успешных проектов "Звездный-1" и "Звездный-2". Этот квартал многоэтажных домов создавался застройщиком с 2010 по 2015 год. Своим названием все очереди жилого комплекса обязаны адресу - новостройки располагаются на улице Юрия Гагарина. "Звездный-3", хоть и является "тезкой" своих предшественников, существенно отличается от них. Ключевое различие: если первые дома строились в непосредственной близости от исторического центра Калининграда, как жилье повышенного класса комфортности, то "Звездный-3" - это эконом-вариант. Относящиеся к этому проекту восьмиэтажки расположены также вдоль улицы Гагарина, но уже на выезде из города и фактически за его административными границами.

Взаиморасположение ЖК "Звездный-2" (внизу) и "Звездный-3"
ЖК "Звездный-3" предусматривает строительство четырех многоэтажек на площади 1 Га. Проект реализуется в 2 этапа, первый из которых планируется завершить в конце 2016 года. На подготовленной площадке возведены коробки двух восьмиэтажных домов. Общестроительные работы на одном из них завершаются, ведется остекление и монтаж систем коммуникаций. На втором продолжается монтаж плит перекрытия.

Сейчас ведется активная продажа квартир, предложения, доступные для приобретения в рамках реализации сертификата на военную ипотеку, есть и в первом, и во втором доме. Передача квартир участникам долевого строительства запланирована в 2018 году, но поскольку ввод дома в эксплуатацию запланирован на 2016 год, то можно предположить, что обустройством приобретенной недвижимости новые владельцы смогут раньше указанных в проектной декларации сроков. Пожалуй, главный недостаток, который первым делом бросается в глаза при знакомстве со "Звездным-3" - это радикальная близость к проезжей части междугороднего значения. От кромки дороги, не имеющей кстати никакой пешеходной зоны, до стен дома визуально - не более трех метров.


Транспортная доступность


Здесь самое время рассказать о том, как можно добраться до нового жилого комплекса. В перспективе 2018 года здесь может появиться современная магистраль с подъездными путями и развязками, однако пока единственная дорога к поселку Малое Исаково, где фактически расположен новострой, ведет по улице Юрия Гагарина.

В Калининграде эта трасса является частью современной и довольно печальной истории. Это одна из трех ключевых дорог, соединяющих плотнонаселенный Гурьевский городской округ (полноценный район, окружающий областной центр) с Калининградом. При этом трасса проходит и по территории Калининграда, и по земле, относящейся к соседнему муниципалитету. Из-за проблем с финансированием и полномочиями улица имени Юрия Гагарина несколько лет назад была капитально отремонтирована только в городской части. Поэтому ближе к выезду из города шестиполосная магистраль превращается в "бутылочное горлышко", где в любое время рабочего дня собираются транспортные заторы. А по мере приближения к повороту на Малое Исаково дорога и вовсе теряет черты какого-либо благоустройства и превращается в поселковую дорогу без тротуаров, ограждений и знаков навигации. Объездные маршруты в сторону центра в этом районе практически отсутствуют, а фактически существующие пролегают через городскую промзону.

По состоянию на конец декабря 2015 года вопрос транспортной доступности этой, северо-восточной окраины Калининграда не является решенным. Время проезда на личном транспорте - и это при всей географической близости - из центра города занимает в рабочее время не менее 45-50 минут. Как ни странно, общественный транспорт показывает то же самое время. В выходные дни, рано утром или в ночное время это же расстояние автомобиль преодолеет за 15-20 минут.



Ближайшая к "Звездному-3" остановка общественного транспорта расположена в 10 минутах ходьбы. Правда от нее к дому придется идти мимо автозаправочного комплекса, магазинов автозапчастей по краю проезжей части. Это не самая приятная, экологичная и безопасная для жизни прогулка.

Остановку "Пивзавод" обслуживает один внутригородской калининградский автобус и 5 автобусных маршрутов внутриобластного сообщения. Маршрутных такси или электротранспорта на этом участке нет.

Экология


Зеленых зон или парков в непосредственной близости от места строительства нового жилого комплекса нет. Рядом с участком есть остатки хаотично растущего кустарника и ольхи - все, что осталось от небольшой лесополосы, на месте которой, собственно, и ведется строительство.

Ближайшая зеленая "прогулочная" зона расположена в начале улицы Гагарина, по соседству с комплексами "Звездный-1" и "Звездный-2". Альтернативный вариант - большой ландшафтный парк в городе Гурьевске.

В непосредственной близости от "Звездного-3" располагаются два крупных предприятия региона - мясоперерабатывающий завод "Конкордия" (входит в крупный агрохолдинг "Мираторг") и завод "Пивоварни Ивана Таранова" (принадлежит группе Heineken). Оба объекта видны из окон новостроек.

Проходящая рядом с домами улица Гагарина отличается очень плотным транспортным потоком. В виду практически полного отсутствия зеленых насаждений вдоль нее, выхлопные газы и вредные выбросы от проезжающих автомобилей могут стать серьезным фактором для дискомфорта жильцов "Звездного-3", особенно в зимний и весенний периоды.

Инфраструктура


Строительство "Звездного-3" ведется за пределами административных границ областного центра, что таит в себе ряд как приятных бонусов, так и проблем объективного характера. Главным преимуществом является более низкий тариф на коммунальные услуги, который традиционно устанавливается для муниципальных предприятий ЖКХ за пределами Калининграда. Проблемы же касаются организации медицинского и социального обеспечения. Несмотря на то, что географически владельцам недвижимости в этом районе проще добраться до поликлиник, детсадов и школ Калининграда, административно они подчиняются муниципалитету Гурьевска. Прикрепиться к городским поликлиникам, особенно детским, "областникам" в Калининграде крайне не просто.

Декабрь 2015 года

Ближайшая школа располагается в поселке Васильково (Гурьевский городской округ), здесь же в 2016 году планируется открыть детский сад.

В расположенном поблизости поселке Малое Исаково есть несколько продуктовых магазинов. Ближайшие сетевые мини-маркеты расположены или на улице Гагарина (6 минут без пробок в одну сторону, 25 - в час-пик) или в поселке Васильково. Здесь же в выходные дни работает фермерский рынок, располагается почта и отделение "Сбербанка".

В шаговой доступности от строящегося жилого комплекса функционирует АЗС "Лукойл", центр шиномонтажа, несколько автосервисов и магазины оптовой и розничной торговли отделочными материалами и стройтоварами.

Придомовая территория


Проект предусматривает организацию наземной парковки для нужд жильцов и гостей новостроек, детской площадки и комплекса для занятий спортом на свежем воздухе и газона. Однако относительная теснота уже оформленного участка, где пока ведется строительство, не дает даже представить, где это многообразие сможет разместиться. Отметим, что и проект ЖК "Звездный-2" обнаружил характерное для калининградских застройщиков не соответствие количества парковочных мест числу квартир в сданном доме. Однако, застройщик отметил, что количество мест соответствует существующим нормам.

Взгляд изнутри


ЖК "Звездный-3" - это комплекс кирпичных зданий с наружным утеплением. Для строительства используется силикатный кирпич местного производства. По проектной декларации, наружные, внутренние и межкомнатные стены в доме возводятся из кирпича. Различается только толщина кладки. При осмотре помещений на стадии строительства бросается в глаза, что межкомнатные стены, не имеющие несущего назначения, сложены из газосиликатных блоков. Их преимущества и недостатки в сравнении с кирпичом известны: с одной стороны - более удобная для отделки поверхность, с другой - низкая устойчивость к консольным нагрузкам и сравнительно низкая звукоизоляция.

Потенциальным клиентам специалисты строительной фирмы охотно показывают уже выставленные на продажу квартиры. Проводя экскурсию, первым делом менеджер обращает внимание на звукоизоляцию от внешних факторов. "Зная, что дом выходит на дорогу, мы используем очень качественные стеклопакеты. Если окно закрыто, то совсем с улицы ничего не слышно. Конечно, так не бывает, чтобы все было закрыто, но шум совсем не страшный", - полагает она.


Двухкомнатные квартиры в обоих домах имеют примерно одинаковую планировку. Это - "распашонки" - жилье с длинным и просторным коридором, две изолированные комнаты окнами выходят на противоположные стороны здания. Комнаты по форме скорее вытянутые, чем широкие. Ключевым недостатком планировки квартир в "Звездном-3" можно назвать маленькую площадь санузла - 3,5 кв. м.

Некоторую непропорциональность разделения квартиры на комнаты и коридор отмечает и сотрудник фирмы. "Тут, в принципе, можно обыграть как-то интересно, например, один дверной проем заложить, сделать из кухни и гостиной студию", - предлагает она.

Компания даже готова обсудить с потенциальными клиентами перепланировку с включением ее в проект строящегося дома. Цена вопроса в каждом случае будет индивидуальной.

В доме №4, он находится в наибольшей степени готовности, квартиры ориентированы окнами на восток и на запад. Это позволяет добиться примерно одинакового уровня инсоляции комнат, однако окна дома №1 ориентированы на юг и север. К тому же на уровне первых двух этажей этого здания будет наблюдаться естественное затемнение от хаотично произрастающих за границами участка деревьев.

Вид из окна в доме №1 не очень радует. С одной стороны - панорама на поселок Малое Исаково, застроенный одинаковыми рядами кирпичных коттеджей с металлочерепичными покрытиями, с другой - вид на промзону со складами и мясоперерабатывающим комбинатом. Лет пять назад здесь был естественный луг, на котором располагались остовы водонапорной башни и гнездились аисты. В перспективе эта земля будет застраиваться еще более плотно, правда пока не понятно - складскими ли помещениями или жильем.

Криминальная обстановка


Поселок Малое Исаково, к которому номинально относится "Звездный-3" - довольно неспокойный район. Его адреса довольно часто фигурируют в криминальных сводках в связи с сообщениями о кражах. Крадут все - от автомобилей, запчастей и велосипедов до встроенных сейфов с оружием и деньгами. Жертвами воров чаще становятся жители частных домов и как правило, эти кражи раскрываются оперативниками "по горячим следам". Оценить, насколько уязвимыми окажутся жильцы нового ЖК, пока сложно.

Репутация у соседнего с Малым Исаково поселком Васильково - неспокойная. Однако в 2015 году здесь заработал новый опорный пункт полиции. Он и является ближайшим по отношению к "Звездному-3"

Стоимость


Перед Новым годом цена на двухкомнатную квартиру площадью 55 кв. м. в "Звездном-3" составляла 2,5 миллиона рублей. Для сравнения, "акционная" цена на аналогичную по площади квартиру в "Звездном-2" варьируется от 3,4 до 3,9 миллионов на первом этаже (номинально второй - в цоколе располагаются магазины и офисные здания) и до 4,5 миллионов на более высоких уровнях.

В "Звездном-3" готовы к реализации - в том числе и по программе военной ипотеке - одно- и двухкомнатные квартиры. Быстрее всего занимаются "однушки". По двухкомнатным предложение имеется во всех секциях и этажах.

Кредитованием клиентов занимается "Газпромбанк", в январе 2016 года компания планирует аккредитоваться по военной ипотеке и при "Сбербанке России".

1 / 4

Отдел продаж


Чтобы оценить уровень сервиса и общения с клиентами корреспондент Mil.Estate под видом потенциального покупателя позвонил в ООО "Рекстрой", которое ведет не только застройку, но и занимается продажей квартир.

Общение с менеджером Еленой оставило самое приятное впечатление. Сотрудники компании оперативно представили информацию о том, в каких домах "Звездного городка" есть свободные квартиры, доступные к приобретению по военной ипотеке. Сообщили о том, с какими банками ведется работа. Приятной новостью стала информация о том, что компания не собирается индексировать цены на недвижимость в ближайшее время.

Представитель отдела продаж отрекомендовала "Звездный-3", как наиболее бюджетное жилье, проконсультировала о том, как добраться до этого жилого комплекса. Ее коллеги непосредственно на стройплощадке отнеслись к потенциальным покупателям крайне вежливо и после необходимого инструктажа по технике безопасности снабдили каской и провели по некоторым из квартир в строящемся доме.

ЖК "Звездный-2"

На сайте компании "Рекстрой" опубликовано подробное описание проекта с возможностью онлайн выбора квартиры по планировке и месторасположению.

Итого


Квартиры в ЖК "Звездный-3" реализуются по ценам, ниже среднерыночных на аналогичное жилье. Это связано с начальным этапом реализации проекта, однако темпы строительства не вызывают опасений в каких-то проволочках.

Проект реализует компания, давно зарекомендовавшая на рынке жилья Калининграда. ООО "Рекстрой" и ООО "Новый квартал", согласно документации, не зависят от деятельности сторонних субподрядчиков, что снижает риски для реализации проекта. ЖК "Звездный-3" отличается от своих предшественников меньшей площадью застройки - на 1 Га должны разместиться 4 многоэтажки и инфраструктура. Кроме того, расположен вплотную к магистрали межгородского значения.

Вопросы транспортной доступности этой территории по состоянию на начало 2016 года находились в нерешенном состоянии: связь с областным центром только автобусами большого класса по единственной, плотно загруженной магистрали.

Поблизости отсутствуют защитные лесополосы, парки и скверы. Расположение в близости границ Калининграда, но на административной территории Гурьевского городского округа чревато проблемами в социальном обеспечении, в частности, при прикреплении к поликлиникам и детским садам.

Отдел продаж и персонал компании готов предоставить информацию о стоимости квартир и опциях для их приобретения. Располагают полнотой сведений и не скрывают некоторых "шероховатостей" проекта.

По соотношению цена/качество ставим 7,2 из 10.
  • Новости по теме

  • Главное за 24 часа