Помощь военным

Вся правда о военной ипотеке: ЖК "Приморский"

Журналист редакции "Mil.Estate – вся правда о военной ипотеке" посетил ЖК "Приморский", расположенный в городе Пионерском Калининградской области. Публикуемый обзор – это неангажированный взгляд на недвижимость глазами покупателя, описание нюансов получения жилья военнослужащими, сравнение всех "за" и "против".

Кто строит


ООО "СТК-Балт" зарегистрировано в 2002 году и базируется в Калининграде. Активную работу по строительству жилья компания начала в 2006 году, стартовав с проектов на балтийском побережье. Сегодня в портфеле застройщика более 20 реализованных проектов. Главным образом это отдельно стоящие многоквартирные дома высотностью не более 8 этажей из силикатного и керамического кирпича в приморских муниципалитетах – Зеленоградске, Светлогорске и Пионерском, где "СТК-Балт" и его владельцы считаются крупнейшими инвесторами. Проекты нельзя назвать типовыми, но и оригинальностью они не отличаются: в приморских городах застройщик использует модель зданий со стропильной крышей, покрытой металлочерепицей, от чего внешне дома смотрятся довольно выигрышно.

ЖК "Приморский"

Со времени создания и до настоящего момента в компании "СТК-Балт" не менялись учредители: во главе стоят Николай Кошляков и Александр Столяр. С точки зрения взаимоотношений с надзорными органами и контрагентами, компания выглядит независимо: за последние 10 лет она один раз выступала ответчиком в деле о взыскании задолженности по арендной плате и один раз – истцом, оспаривая акты контрольно-ревизионной службы. Оба процесса завершились в пользу компании. "СТК-Балт" ни разу не уличали в обмане дольщиков или срыве строительства.

Интернет-активность "СТК-Балт" ограничена сайтом предприятия. Дольщики и собственники квартир в новостройках компании также не отличаются сплоченностью, не оставляют отзывы и не образовывают групп для публичной коммуникации.

Согласно отзывам на форуме портала NewKaliningrad.ru, у владельцев жилья в других новостройках "СТК-Балт" на побережье претензий не возникает. Поле для споров – обслуживание квартир после передачи дома управляющей компании. Поскольку зачастую квартиры в прибрежной зоне приобретаются не для постоянного проживания, а как курортное жилье, собственникам не удается сплотиться для перевыборов Управляющей компании.

ЖК "Приморский"

Хотя компания выглядит серьезно, возникает вопрос как "СТК-Балт" становится обладателем некоторых земельных участков для застройки в приморских муниципалитетах. Согласно описанию проекта и всем имеющимся планам, дом в Приморском переулке должен расположиться непосредственно на береговом склоне, так называемой первой линии федерального курорта. Однако по действующему законодательству в этой зоне допускается строительство только рекреационных объектов – гостиниц, апарт-отелей и так далее, но никак не многоквартирных домов. Пока неизвестно, проводили ли прокуратура и местные власти проверку выдачи разрешения на строительство жилья для "СТК-Балт" в Приморском переулке, но важно обозначить, что определенные правовые риски эта стройка имеет.

На кадастровой карте новостройка в Приморском переулке еще не обозначена, желтым цветом выделен участок строительства, видно, что он расположен в первой линии у моря.


Возможно с этим обстоятельством связан тот факт, что фактически достроенный дом до сих пор не введен в эксплуатацию, а цена квадратного метра в новом доме ниже среднерыночной цены курортного жилья. Кроме того, летом этого года компания решила инвестировать 5 млн рублей в укрепление склона, на котором стоит новая шестиэтажка. "Я сегодня разговаривал с человеком, он сказал что у них не принимает дом какая-то комиссия. Вот они и взялись сейчас за укрепление", – оставил свой отзыв один из местных жителей в социальной сети "Одноклассники".

1 / 2

Местоположение и транспортная доступность


Пионерский курорт в Калининградской области отличается от других приморских городков. Сюда пока еще не добралась массовая застройка квартального типа, поэтому новые дома размещаются довольно хаотично – на бывших пустырях, скверах, а иногда и на месте сгоревших частных строений. ЖК "Приморский" в переулке с одноименным названием – яркий пример именно такой точечной застройки.



Приморский переулок – самый центр Пионерского курорта, участок в зеленой зоне рядом с основным спуском к променаду. Пионерский курорт связан с областным центром и другими приморскими городами автобусным сообщением и электропоездом. Электричка от главного вокзала Калининграда доезжает до Пионерского за 40 минут. Поездка автобусом по этому же маршруту занимает около часа или больше – в зависимости от загруженности основных трасс. Дорога из Калининграда на автомобиле – те же 40 минут.

Чтобы добраться непосредственно до Приморского переулка от железнодорожного или автовокзала в Пионерском потребуется преодолеть 500 метров по центральной улице города. На автомобиле дорога займет около 3 минут с учетом времени на парковку.

Экология


Новостройка в Приморском переулке внешне действительно олицетворяет слоган компании о "воплощении мечты – доме у моря". Жилой комплекс расположен в курортной зоне, в том же поясе, где и многочисленные санатории Балтики. О проблемах с экологией говорить не приходится. Здание вживую выглядит, как на картинке – на фоне неба, на краю живописного откоса, внизу которого проложен променад, а еще ниже раскинулся один из самых широких в Калининградской области пляжей. Спуститься к нему можно и по отдельной новой деревянной лестнице. Однако, как мы уже отметили, это местоположение вызывает ряд юридических вопросов.

Пара слов о самом проекте


Дом "СТК-Балт" в Приморском переулке – это отдельно стоящее шестиэтажное здание. Дом начинали строить как четырехэтажный, но затем застройщик, будучи собственником земельного участка, добился увеличения этажности. В итоге в центре Пионерского появился еще один дом из двух секций на 54 квартиры. При этом на сайте застройщика содержится устаревшее описание проекта: дом характеризуется как 24-квартирный, переменной этажности 3-4 этажа, включая подземный.

ЖК "Приморский"

Новостройка подключена к сетям электро-, водо- и газоснабжения для автономного отопления.

Строительство нового жилого комплекса заняло чуть больше года. Здание производит впечатление полностью готового к заселению: все окна застеклены; видно, что внутри выполнена отделка; площадка рядом с домом замощена плиткой; смонтированы фонари и установлено ограждение – кованая решетка. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию пока не получено.

Согласно проектной декларации, стены дома выполнены из кирпича и керамоблоков толщиной 380 мм с утеплением снаружи, внутренние перегородки – из силикатного кирпича. Однако проверить это не так-то просто. Несмотря на то, что дом строился с привлечением средств дольщиков, в каждом договоре долевого участия прописывался запрет на посещение стройплощадки до начала отделочных работ.

Дом позиционируется как элитное жилье. Тем не менее, согласно опубликованным документам, в нем обустроены только два варианта квартир: однокомнатные площадью 42,3 – 49 кв. метров и двухкомнатные. Во всех примерно одинаковый набор удобств: совмещенный санузел, прихожая, кухня и балкон. Двухкомнатных квартир в новостройке всего семь, причем пять из них имеют метраж около 60 кв. метров, и только две занимают площадь более 90 кв. метров.

1 / 3

Придомовая территория выглядит ухоженной – газоны засеяны свежей травой, а детская площадка заполнена различными качелями и каруселями. Правда, на них пока никто не катается.

Инфраструктура


При осмотре территории становится понятно, что элитный дом на побережье диссонирует с окружением. Слева от комплекса расположена зеленая зона, а в ней – заброшенный дом немецкой довоенной постройки. Строение выдержано в курортном стиле, но из-за невостребованности успело превратиться в злачное место.

Справа от дома – кочегарка и пустырь, рядом с ним – старый двухэтажный дом, где ютятся предприятия бытового обслуживания вроде ремонта молний и замков, магазин "Кооператор", выдержанный в стилистике поздних 1980-х годов, и "Дешевая одежда". Мы акцентируем на них внимание, потому что эти элементы городской среды хорошо видны из новостройки и, фактически, определяют вид из окна значительной части квартир.

Пионерский – маленький город, поэтому локальные супермаркеты и рынок фермерской продукции также находятся в шаговой доступности от ЖК. В той же шаговой доступности – отделение полиции, аптеки, органы власти и поликлиника Центральной районной больницы с отделениями для взрослых и детей.

Социальная инфраструктура представлена средней и начальной школой, детским садом. В городке есть культурно-досуговый центр, музей и частный кинотеатр, физкультурно-оздоровительный комплекс и спортивный центр.

ЖК "Приморский"

Криминогенная обстановка


Пионерский – курортный город, который оживает на короткое время летнего сезона. В этот период самым распространенным преступлением здесь оказываются кражи и угоны автомобилей. Наиболее резонансные события криминальной сводки последнего времени, связанные с Пионерским, посвящены задержанию за взятку чиновников местной администрации. Кроме того, в прошлом году здесь "накрыли" двух наркодилеров.

Парковочные места


Рядом с домом расположены две автостоянки: одна – собственная на огороженной территории, другая – стихийная. Здесь, рядом с мусорными контейнерами, бросают машины и микроавтобусы отдыхающие, приезжающие в Пионерский в разгар сезона. В "мертвый сезон", а он на Балтийском побережье длится полгода, это место напоминает пустырь.

Стоимость и работа с ипотекой


На сайте застройщика информация о ценовых предложениях по проекту "Жилой дом в Приморском переулке" отсутствует. Менеджер по продажам "СТК-Балт" сообщил, что цена квадратного метра в новостройке колеблется от 65 до 70 тысяч рублей за квадратный метр. Более дорогие квартиры – с окнами на север, с видом непосредственно на море. По состоянию на начало августа однокомнатную квартиру предлагали за 3 млн рублей. Средняя стоимость "двушки" – 4 млн рублей. Квартиры на верхних этажах уже распроданы.

Дом в Приморском переулке возводится по договорам долевого участия. Как пояснили в "СТК-Балт", это приводит к тому, что до получения акта о вводе в эксплуатацию для заключения договора о покупке квартиры в ипотеку существуют юридические препятствия. Впрочем, специалисты компании ожидают, что акт ввода появится у фирмы в ближайшее время.

По информации менеджеров, дом в Приморском переулке не аккредитован по программе военной ипотеки, однако в конце сентября "СТК-Балт" планирует оформить новостройку в собственность. После этого военные смогут приобрести квартиры в ЖК как готовое жилье.