Помощь военным

Вся правда о военной ипотеке: ЖК "Тихорецкая"

Тема: Статьи

Журналист редакции "Mil.Estate - вся правда о военной ипотеке" посетил строящийся ЖК "Тихорецкая", расположенный в Московском районе Калининграда. Публикуемый обзор - это неангажированный взгляд на недвижимость глазами покупателя, описание нюансов получения жилья военнослужащими, сравнение всех "за" и "против".


Объект проверен корреспондентом Mil.Estate


Строительный рынок Калининграда находится в непростой ситуации. В 2017 году он оказался в авангарде административной реформы, которая передала полномочия по выдаче и продлению разрешений на строительство с местного уровня власти на областной. На практике это означает, что предприниматели-строители столкнулись с проблемой получения разрешений на ввод и продлении разрешений на строительство. При этом ни имя учредителя, ни деловая репутация компании не играют значения. Тем не менее на застройке жилого комплекса "Тихорецкая" от "Калининградского строительного концерна" эта ситуация, по-видимому, не отразилась.

Жилой комплекс "Тихорецкая" в Калининграде

Краткое досье


ЖК расположен в Южной части Калининграда, на одной из западных окраин административного Московского района. Многоэтажка – пример классического дома массовой застройки эконом-класса. Такие проекты хорошо знакомы жителям мегаполисов, но пока редки в Калининграде. Восьмисекционный девятиэтажный комплекс на улице Тихорецкой рассчитан сразу на 555 квартир.



Строительство ведётся из газосиликатных блоков. Фундамент – сплошная монолитная железобетонная плита на свайном основании. В квартирах предусмотрено автономное отопление - горячее водоснабжение не централизовано. В Калининграде тариф на тепло является одним из самых высоких в Северо-Западном федеральном округе, поэтому возможность сэкономить на этом коммунальном ресурсе за счет "автономки" – приятный плюс проекта.

Строительство ЖК "Тихорецкая" в Калининграде

Согласно проектной декларации, в первом доме ЖК обустроят 378 квартир, из них 225 - однокомнатных. Такая диспропорция может быть связана с социальными обязательствами застройщика и планами попасть в программу продажи жилья муниципалитету для обеспечения детей-сирот и других нуждающихся категорий. По данным менеджера застройщика, большая часть таких однушек уже занята, что косвенно подтверждает предположение.

В плане девятиэтажка выглядит как буква G и по замыслу застройщика должна сформировать "моноквартал" с собственной инфраструктурой для времяпрепровождения. Жилой сектор и расположенные "под защитой его стен" детская, спортивная площадки и зона отдыха для взрослых оказываются отделены от депрессивного окружения окраинного микрорайона, в котором возводится дом.

Окружение комплекса на Тихорецкой – пустыри, гаражное общество и районы смешанной жилой застройки, где можно встретить и довоенный аварийный немецкий фонд, и хрущевки, и типичные панельные дома, построенные в 1970-х и частично в начале 2000-х годов. Окружение и репутация района – определенный минус этого проекта.

Окружающий ЖК "Тихорецкая" пейзаж

К плюсам можно сразу отнести доступную цену: 39,7 тысячи рублей за кв. метр в двухкомнатной квартире, 40,3 тысячи – в однокомнатной. Это средние данные на август 2017 года - стоимость квадратного метра может варьироваться в зависимости от этажа и метража конкретной квартиры. Для сравнения, по данным сайта "Мир квартир", средняя фактическая цена квадратного метра в новостройках Калининграда в августе 2017 года составляла 58 тысяч рублей.

Квартиры в жилом корпусе на Тихорецкой преимущественно малометражные. Так, однокомнатная квартира общей площадью 33,1 кв. метра с жилой комнатой 15 кв. метров выставлена на сайте по цене 1,27 млн рублей. "Двушка" на 7 этаже площадью 52,4 кв. метра предлагается по цене 2,035 млн рублей.

Отметим, что клиент "Калининградского строительного концерна", заключая договор с застройщиком, приобретает не саму квартиру, а лишь становится участником долевого строительства, поскольку проект еще не завершен. По данным застройщика, степень готовности составляет 60 %. Внешний осмотр стройплощадки подтверждает эту оценку. Сдача дома запланирована на декабрь 2018 года.

С типичным договором "долёвки" можно ознакомиться на сайте проекта. Как следует из сопроводительной документации, передача квартир участникам долевого строительства застрахована в ООО "Проминстрах".

Кто строит


Проект ЖК "Тихорецкая" представлен на сайте "Калининградского строительного концерна". Эта структура существует на строительном рынке региона с 1999 года, в нынешнем её виде учредителями выступают Елена Зернова и Вадим Шимко. Этот предприниматель, в свою очередь, является владельцем еще ряда компаний строительного профиля, которые реализуют отдельные проекты, объединенные брендом "КСК".

Информация о строительстве ЖК "Тихорецкая" в Калининграде

Вадим Шимко — известный калининградский строительный бизнесмен. В числе его текущих проектов: строительство дома на месте снесённого общежития на Зоологической улице, три многоквартирных жилых дома в районе улиц Коммунистической и Летней, жилой комплекс на Северной Горе, а также застройка территории "Ремонтно-механического завода" (РМЗ) на улице Леонова. В последние два года компании Вадима Шимко ведут несколько проектов в Южной части Калининграда: на Тихорецкой, Летней, бульваре Любови Шевцовой и на улице Генерала Толстикова.

Наибольшую известность Вадиму Шимку как калининградскому застройщику принесли проекты, связанные со строительством жилья комфорт-класса в центре Калининграда.

В случае с домом на Тихорецкой, застройщиком выступает учрежденное Вадимом Шимко и зарегистрированное по тому же адресу, что и "КСК" ООО "КалининградИнвестСтрой". Это же юридическое лицо на праве собственности владеет земельным участком 21,4 тысяч кв. м., на котором ведется строительство многоквартирного дома.

Разрешение на строительство "КалининградИнвестСтрой" получил в июне 2015 года, а собственником земли стал в конце декабря 2016 года, то есть документ оформили после начала строительства объекта.

Непосредственно строительные работы выполняет ООО "БалтСтройБизнес", также подконтрольное Вадиму Шимко. Дробление одного проекта на множество юридических лиц обращает на себя внимание как бизнес-схема, потенциально удобная для ухода от уплаты налогов, но не является противозаконным само по себе. В картотеке арбитражных дел отсутствуют упоминания о конфликтах "КСК", "КалининградИнвестСтроя" или "БалтСтройБизнеса". С точки зрения судебной и публичной истории компания выглядит благонадёжной.

Отзывы в сети


Проекты Вадима Шимко не попадали в скандальные истории, связанные с растратой средств дольщиков, привлеченных на строительство жилья. Жалобы чаще возникают не у приобретателей квартир в его новостройках, а у тех, кто живёт по соседству или просто рассуждает о месторасположении новой стройки "КСК". Озабоченность вызывают прежде всего вопросы парковки.

ЖК "Тихорецкая"

Как отмечалось в предыдущих обзорах, специфика калининградского рынка жилья в новостройках такова, что их чаще всего приобретают переселенцы из разных регионов страны, что осложняет их коммуникацию между собой. Поэтому, если объект не является очевидно "проблемным", то дольщики не координируются в группы в социальных сетях. Отсутствует такая группа и у ЖК "Тихорецкая".

В архивах форума информационного портала "Новый Калининград" можно найти отдельные замечания к качеству жилья, переданного "Калининградским строительным концерном" участникам строительства многоэтажных домов на ул. Горького, 98.

"В сравнении с некоторыми другими стройками, "КСК" - молодец, есть за что благодарить! Достроил. В целом - качественно. Но на остеклении лоджии сэкономили конкретно. И крайне неудобные окна на лоджии, без режима проветривания. А кто вообще мешал сделать сдвижные окна на лоджии... Далее, где беседка во дворе?" – сообщается в отзыве от сентября 2015 года.

Планировки


Проектирование дома на Тихорецкой выполняла еще одна компания Вадима Шимко – ООО "Росбалтпроект". Планировка этажей в каждой из секций, схема взаиморасположения квартир и их планировка в целом повторяет другие, уже завершенные проекты "КСК". Высота потолков в доме на Тихорецкой составляет 2,7–2,8 м.

Пример планировок квартир в ЖК "Тихорецкая"

В однокомнатных и двухкомнатных квартирах ЖК на Тихорецкой запланированы совмещенные санузлы. В "однушках" кухни и прихожие – меньшие по площади, чем в "двушках". В каждой квартире предусмотрена остекленная лоджия.

Передвижение между этажами возможно по лестнице или на лифте. В проектной декларации указан лифт, габариты которого позволяют свободно перемещать грузы, коляски или носилки.

Отдел продаж и информативность сайта


Сайт "Калининградского строительного концерна" содержит удобную навигацию, которая позволяет сравнить все активные проекты "КСК" и понаблюдать за ведущимися стройками в режиме реального времени.

Застройщик добросовестно обновляет проектную документацию и информацию о занятых квартирах на сайтах-визитках своих проектов. Спокойному чтению документов может помешать разве что навязчивое всплывающее окно с предложением консультации от "менеджера Светланы".

Корреспондент Mil.Estate позвонил в офис продаж "КСК" и представился потенциальным покупателем, заинтересованным в приобретении квартиры по военной ипотеке. На вопросы отвечала менеджер Ирина, которая порекомендовала подобрать жилье исходя из платежных возможностей.

Узнав о лимите в 2,5 млн рублей и желании приобрести двухкомнатную квартиру для молодой семьи, она сообщила, что средняя стоимость двухкомнатной квартиры – как раз 2,5 млн. "Двушки" можно назвать малометражными, площадь доступных квартир 52-53 кв.м. При этом в списке незанятых остаются несколько трехкомнатных квартир площадью 68 кв.м. по цене 2,5-2,65 млн руб. Затем менеджер перевела разговор на обсуждение предложений в других новостройках КСК в Московском районе.



Из разговора с менеджером удалось узнать, что застройщик работает с военной ипотекой, однако в каких именно банках компания поможет реализовать сертификат, представитель "КСК" сказать затруднилась. Обычную ипотеку дольщикам дома на Тихорецкой уже одобряли такие финансовые организации, как Банк "Санкт-Петербург", ВТБ и Сбербанк России. При этом компания готова взять на себя посреднические функции при реализации сертификата.
"Вы заключаете договор с "КСК", затем они направляют ваши документы в банк, они в свою очередь ведут переговоры с Росвоенипотекой. Когда всё одобрено, вы получаете договор и регистрируете его в Росреестре", – обрисовала Ирина типичную схему работы застройщика с сертификатами Накопительно-ипотечной системы.

Взгляд изнутри


На сайте застройщика расположение нового дома на Тихорецкой охарактеризовано так: "Отличное транспортное сообщение позволит без труда добраться в любой район города в максимально короткие сроки. Также в шаговой доступности расположены школы, детские сады, магазины, торговые и развлекательные центры".

Строительство ЖК "Тихорецкая" в Калининграде

На самом деле ситуация выглядит не столь радужно.

Прямого маршрута общественного транспорта, который бы делал остановку неподалеку от улицы Тихорецкой, нет. Добираться к новостройке нужно либо непосредственно от остановки автобусов, маршрутных такси и троллейбуса №1 на пересечении улиц Батальная и Киевская, либо со стороны Киевской улицы от остановки "Торгово-развлекательный центр". В первом случае пешком необходимо пройти порядка 700 метров, во втором – порядка полукилометра, но дорога будет идти через закрытые дворовые территории района с не самой спокойной репутацией.

Через близлежащие остановочные пункты проходит существенный транспортный поток. В дневные часы, когда свободны основные магистрали, добраться на Тихорецкую и уехать из этого района можно без особых проблем. Однако в период с 8:30 до 10:30, а также начиная с 17 часов до 19:30, проезд в эту часть Московского района крайне затруднен. Поэтому на преодоление сравнительного небольшого расстояния в 6,2 км, например, до площади Победы потребуется от 50 минут до 1,5 часов в зависимости от везения и изменчивой ситуации на перекрёстках.

Новостройка расположена в центральной части Тихорецкой. С одной стороны площадки находится заросшая бурьяном канава, отделяющая стройку от недавно построенного, но уже заселенного микрорайона. С севера к территории будущего ЖК прилегает заболоченный пустырь. С запада – гаражное общество. В генеральном плане города на ближайшие 15 лет предусмотрено интенсивное развитие этого района и строительство детского сада, но пока окружение выглядит крайне депрессивно.

Строительная площадка ЖК "Тихорецкая" в Калининграде

Строительство ведётся поэтапно, первые секции выглядят практически готовыми: здесь заканчивается остекление лоджий. Более новые возведены не более, чем наполовину.

Инфраструктура


В этом районе в шаговой доступности отсутствуют супермаркеты, но неподалеку находится Балтийский продовольственный рынок. В близлежащих домах новой застройки на первых этажах расположены продуктовые и пивные магазины, учреждения бытового обслуживания: прачечная, ремонт одежды и парикмахерские. Ближайший торгово-развлекательный центр с кинотеатром расположен в 300 метрах от новостройки, там же находится православная церковь и мемориал памяти героев Великой Отечественной войны.

Жители домов на Тихорецкой территориально закреплены за поликлиникой Центральной городской клинической больницы на улице Летней. Детская поликлиника №4 расположена в конце Тихорецкой, за железнодорожным переездом. Пешая дорога к ней лежит мимо гаражного общества и не отвечает требованиям "доступной среды".

Жилой комплекс "Тихорецкая" в Калининграде

Криминальная обстановка


Та часть Московского района Калининграда, в которой расположена новостройка "КСК", относится к неблагополучным с точки зрения общественного правопорядка. Кражи, грабежи, угоны, хранение и производство наркотических средств – короткий перечень правонарушений, выявленных калининградской полицией в районе Тихорецкой только с начала года. В общем архиве сайта калининградского управления МВД сообщения о происшествиях на Тихорецкой занимают 104 страницы.

Новый дом соседствует с немецкими "трущобами", дворами-колодцами, гаражным обществом. Выше по улице расположено садоводческое товарищество, которое по мере развития этой территории ждёт застройка, но пока оно нередко выступает как прибежище асоциальных элементов.

Ближайшие пункты полиции – ОВД Киевский и ОВД Камский, к зоне ответственности которых относится улица Тихорецкая, находятся на удалении от места строительства нового жилого комплекса.

В итоге


Застройщик ЖК "Тихорецкая" - успевший получить известность на региональном рынке недвижимости "Калининградский строительный концерн". Отзывы жильцов о предыдущих проектах компании в основном положительные.

Забор стройплощадки ЖК "Тихорецкая" в Калининграде

Окружает новостройку депрессивный район с пустырями и высокой криминальной активностью. В час-пик жильцы столкнуться с проблемой транспортной доступности ЖК.

Новоселы сэкономят на горячем водоснабжении за счет автономного отопления. В квартирах малого метража санузлы совмещенные.

Стоимость квартир в жилом комплексе ниже среднерыночной по Калининграду.

По соотношению цена/качество ставим 7,4 из 10.

ЧИТАЙТЕ: ТАЙНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ ПРОВЕРИЛ ЕЩЕ 28 НОВОСТРОЕК


  • Новости по теме

  • Главное за 24 часа